Vizi costruttivi in condominio: l’efficacia del contratto a favore di terzo nell’accordo transattivo tra venditore/committente e appaltatore.

Cassazione civile sez. II, 25 novembre 2025, n.30930

La Suprema Corte di Cassazione, con recente pronuncia, ha statuito l’estensione della legittimazione attiva in capo al singolo condomino per l’adempimento degli obblighi riparatori assunti dall’appaltatore in sede di transazione con il venditore/committente, qualificando tale fattispecie ai sensi dell’art. 1411 c.c.
La controversia trae origine da un’azione risarcitoria promossa innanzi al Tribunale di Siena da una proprietaria immobiliare nei confronti della società venditrice e dell’impresa appaltatrice, per gravi vizi e difetti dell’opera (segnatamente infiltrazioni idriche). Il punto nodale della vertenza riguardava l’efficacia soggettiva di una scrittura privata di natura transattiva, sottoscritta inter partes esclusivamente tra la società committente/venditrice, l’appaltatrice nel 2005. In tale accordo, l’appaltatrice assumeva l’obbligazione di eliminare i vizi (quali umidità e condense) afferenti anche alle unità di proprietà esclusiva. I giudici di merito (Tribunale di Siena e Corte d’Appello di Firenze) rigettavano la pretesa attorea, eccependo che la mancata sottoscrizione dell’accordo da parte della condomina rendesse il negozio res inter alios acta, privo dunque di efficacia vincolante nei suoi confronti.