ISSN 2785-552X

Cumulabilità dell’azione ex art. 2932 c.c. con l’actio quanti minoris

Gaia Scaduto 02 Marzo 2022

Corte di Cassazione, sezione seconda civile, ord. 23 novembre 2021, n. 36241; Pres. Gorjan – Est. Varrone

[preliminare di vendita – obbligazioni del venditore – garanzia per i vizi della cosa venduta esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto – cumulabilità con l’actio quanti minoris – ammissibilità – condizioni]

MassimaIn tema di contratto preliminare, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme ma può esperire l’azione di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un’actio quanti minoris per vizi della cosa, chiedendo l’eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo; in tal caso l’offerta del prezzo, ex art. 2932 c.c., comma 2, non è necessaria ove il pagamento non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo. (massima ufficiale)

Fatto – Tizio e la società Beta stipulavano un contratto preliminare di compravendita con cui la seconda si impegnava a vendere al primo, che dal canto suo si obbligava ad acquistare, la proprietà di un immobile e di un ramo d’azienda. Il promittente venditore garantiva espressamente alla controparte la piena e libera proprietà dei beni, nonché l’immunità degli stessi da qualsivoglia pretesa altrui, pesi, privilegi, sequestri, pignoramenti. Quanto alla modalità di pagamento, le parti concordavano il versamento di somme rateizzate alle scadenze indicate in preliminare. 

Veniva riscontrato in seguito che sin dalla data di stipula del contratto preliminare l’immobile promesso in vendita non era esente da vincoli, risultando invece gravato da ipoteche regolarmente iscritte. Prima della data fissata per il definitivo, Tizio diffidava la società Beta a liberare l’immobile dalle ipoteche e, in via di autotutela, sospendeva il pagamento delle rate del prezzo. La promittente venditrice Beta otteneva la cancellazione delle ipoteche solamente nel giorno previsto per stipula del contratto definitivo e a tale adempimento tardivo seguiva, peraltro, l’iscrizione sul bene compromesso di due ulteriori ipoteche a garanzia di nuove posizioni creditorie vantate da terzi nei confronti della stessa Beta. La situazione giuridica del bene risultava pertanto non conforme alla garanzia espressamente prestata nel preliminare.

Alla luce di ciò, il promissario acquirente Tizio conveniva in giudizio la società Beta per ottenere, ex art. 2932 c.c., una sentenza costitutiva traslativa della proprietà dei beni promessi, chiedendo altresì l’accertamento della minor somma dovuta a titolo di prezzo per effetto delle iscrizioni pregiudizievoli. La convenuta Beta si costituiva in giudizio chiedendo la reiezione delle pretese attoree e, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente, sulla scorta della scelta di Tizio di sospendere il pagamento delle rate pattuite.

Il giudice di prime cure accoglieva la domanda attorea, seppur condizionando il trasferimento della proprietà al versamento del prezzo. La soccombente Beta proponeva appello che veniva rigettato in ragione della concatenazione causale degli inadempimenti. Difatti, alla data prevista per il versamento dell’acconto sul prezzo, la promittente alienante aveva già commesso la prima e più significativa violazione degli obblighi assunti con il preliminare, in quanto il bene promesso non risultava effettivamente libero da pesi e ipoteche.  Il conseguente rifiuto di corrispondere il prezzo manifestato da Tizio doveva pertanto ritenersi giustificato. Da ultimo, alcuna censura poteva muoversi al fatto che la domanda di esecuzione in forma specifica proposta da Tizio non fosse corredata dall’offerta del prezzo, come il secondo comma dell’art. 2932 c.c. esigerebbe.

La sentenza veniva confermata in secondo grado, ragion per cui la società Beta decideva di proporre ricorso per Cassazione. Con un primo motivo d’impugnazione, si lamentava la violazione dell’art. 2932 c.c., in quanto l’attore non aveva offerto il prezzo residuo di vendita, nonché dell’art. 1453 c.c. in relazione all’inadempimento del preliminare. Con un secondo motivo di ricorso venivano prospettate la falsa applicazione dell’art. 1460 c.c. e la violazione dell’art. 2932 c.c. con conseguente infondatezza dell’eccezione di inadempimento precedentemente sollevata da Tizio. Infine, con il terzo e ultimo motivo, la ricorrente adduceva altresì la violazione dell’art. 112 c.p.c. poiché nessuna eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. era stata sollevata nell’atto introduttivo.

Questioni – Con la pronuncia in epigrafe, la S.C. rigetta il ricorso, ritenendo privi di pregio i tre motivi formulati dalla ricorrente. La disamina offerta dalla Corte muove dall’evidente connessione che sussiste tra le censure mosse in sede di gravame, di talché esse vengono analizzate congiuntamente.

A) In tema di contratto preliminare di vendita, la giurisprudenza di legittimità ha aderito, con l’ordinanza in esame, ad un consolidato orientamento, a mente del quale è ammessa la proponibilità cumulativa e contestuale della domanda ex 2932 c.c. e dell’azione estimatoria.

B) Il cumulo con l’actio quanti minoris presuppone tuttavia l’identità tra il bene oggetto del trasferimento e quello dedotto nel contratto preliminare. Invero, detta omogeneità – che non consiste in una “rigorosa corrispondenza” – risiede nel fatto che la res da trasferire non presenti caratteristiche oggettivamente diverse, per funzione e struttura, rispetto a quella idealmente pattuita dalle parti e promessa nel contratto preliminare. La S.C. riepiloga dunque le alternative concesse al promissario acquirente insoddisfatto sul piano rimediale, potendo egli i) accettare la cosa viziata senza riserve, ii) domandare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento e da ultimo iii) esperire l’azione di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il definitivo, chiedendo nella medesima sede la riduzione del prezzo oppure la rimozione delle difformità che intaccano il bene.

C) Una volta ribadito questo principio, la Corte ricava il conseguente corollario con cui fornire risposta alle censure mosse con il primo motivo di ricorso. Viene accolta cioè la lettura secondo cui, ove il bene promesso presenti dei vizi, l’offerta del prezzo non rappresenta una condicio sine qua non ai fini dell’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica.

Giova ricordare che l’art. 2932, comma 2°, c.c. impone alla parte che intende ottenere il trasferimento coattivo della proprietà di eseguire la prestazione a cui è tenuta ovvero di farne offerta nei modi stabiliti dalla legge, purché detta prestazione sia esigibile, pena il rigetto della domanda. L’esigibilità della prestazione diviene, allora, la vera chiave di lettura della predetta disposizione.

In proposito, la pronuncia in esame si conforma all’interpretazione giurisprudenziale che gode di maggiori consensi, secondo cui la prestazione di parte attrice non può dirsi esigibile quando deve essere effettuata contestualmente alla stipula del definitivo o, a fortiori, in un momento successivo. Ricorrendo queste ipotesi, dunque, il giudice è tenuto a pronunciare sentenza costituiva, indipendentemente da qualsiasi offerta della prestazione.

Il provvedimento impugnato si pone poi in linea di continuità con quella prassi giudiziaria che accoglie le domande ex art. 2932 c.c. subordinando però l’effetto traslativo al pagamento dell’intero prezzo, anziché disporlo immediatamente. La sentenza costitutiva è dunque condizionata e rappresenta una garanzia per il promittente venditore il quale, seppur dichiarato soccombente, perderà il diritto di proprietà sul bene solo se e quando il promissario vittorioso avrà pagato il prezzo.

Richiamando precedenti conformi, l’ordinanza in epigrafe statuisce come all’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. non sia di ostacolo il fatto che il cumulo con l’azione estimatoria rende incerto il prezzo di vendita, di talché l’offerta prescritta dal secondo comma dell’art. 2932 c.c. non è dovuta.

Quanto poi al secondo motivo di ricorso, la S.C. ritiene esente da critiche il giudizio comparativo dei rispettivi inadempimenti così come effettuato dalla Corte d’Appello: è stato correttamente valutato più grave l’inadempimento del promittente venditore, essendosi questi obbligato a vendere un bene libero da vincoli e oneri. Detto inadempimento è il primo in ordine cronologico e, in relazione ad esso, la sospensione del pagamento del prezzo rappresenta un fatto meramente consequenziale. Il promissario acquirente dunque ha agito in via di autotutela sinallagmatica, necessità quest’ultima dettata dal legittimo affidamento ingenerato dalla controparte e dalla stessa violato.

La S.C. rileva la manifesta relazione causale tra gli inadempimenti senza, tuttavia, compiere alcuna valutazione circa la gravità di ciascun di essi. Merita ricordare, come pure sottolinea la S.C., che tale sindacato non può trovare ingresso nel giudizio di legittimità, sottendendo ad esso l’esame di fatti e prove su cui solo la fase di merito può poggiare.

Alla luce delle argomentazioni svolte, la Corte di Cassazione ritiene di dover accordare continuità al principio di diritto enunciato in una precedente occasione (Cass., 26 febbraio 2016, n. 3844), a mente del quale il promissario acquirente non è soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa affetta da vizi. È possibile, infatti, proporre azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto in cumulo con l’actio quanti minoris, cosicché l’offerta del prezzo non sarà necessaria ove il pagamento non sia esigibile prima della stipula del definitivo.

Precedenti – A) La giurisprudenza di legittimità è costante nell’ammettere il cumulo tra l’azione di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo e l’azione estimatoria quando il bene promesso in vendita risulti affetto da vizi. A tal proposito si vedano ex multis Cass., 26 febbraio 2016, n. 3855, in Pluris; Cass., 26 gennaio 2010, n. 1562, in Pluris; Cass., 16 luglio 2002, n. 10291, in Pluris; Cass., 26 aprile 1993, n. 4895 in Pluris.

Tale granitico orientamento giurisprudenziale rinviene il più solido punto di riferimento nella pronuncia Cass., sez. un., 27 febbraio1985, n. 1720, in Pluris. In quell’occasione, mostrando una generale apertura verso la compatibilità della garanzia per vizi con il rimedio ex art. 2932 c.c., le Sezioni Unite hanno statuito che: i) la garanzia della vendita è afferente al tema dell’inadempimento contrattuale; ii) la riduzione del prezzo, quale rimedio conservativo del rapporto, è da preferire alla risoluzione; iii) la riduzione del prezzo è uno strumento di carattere generale valevole per i contratti a prestazioni corrispettive, la cui applicazione cioè non è limitata alla sola compravendita. Pertanto, ove ricorrano le condizioni per l’esecuzione in forma specifica, nulla vieta al promissario non inadempiente di chiedere la pronuncia costitutiva contestualmente alla riduzione del prezzo.

Lungo la medesima linea interpretativa si collocano le successive Cass., 26 gennaio 2010, n. 1562, cit. e Cass., 29 ottobre 2003, n. 16236, in Pluris, secondo cui: «nel contratto preliminare di vendita, nel caso che la cosa sia affetta da vizi, il promissario acquirente che non voglia domandare la risoluzione del contratto, può agire contro il promittente per l’adempimento, chiedendo, anche disgiuntamente dall’azione prevista dall’art. 2932 c.c., l’eliminazione dei vizi, oppure, in alternativa, la riduzione del prezzo; tali due azioni, infatti, mirando entrambe ad assicurare, in modo alternativo tra loro, il mantenimento dell’equilibrio del rapporto economico di scambio previsto dai contraenti, costituiscono mezzi di tutela di carattere generale che, in quanto tali, devono ritenersi utilizzabili anche per il contratto preliminare, non rinvenendosi nel sistema positivo, né in particolare nel disposto dell’art. 2932 c.c., ragioni che impediscano di estendere anche a tale tipo di contratto la tutela stabilita, a favore della parte adempiente dai principi generati in tema di contratti a prestazioni corrispettive. La pronunzia del giudice assume in tal caso la funzione di un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni». 

B) Quanto al rapporto di sostanziale identità tra bene oggetto di trasferimento e bene dedotto in preliminare, merita attenzione l’insegnamento pressoché univoco della S.C. in virtù del quale non basterebbe una qualsiasi difformità o vizio a rendere oggettivamente diversa la cosa oggetto di trasferimento. Solo se la difformità ricade sulla struttura e sulla funzione del bene (o sulla sua utilizzabilità secondo le prestazioni contrattuali), il giudice, con la sentenza costitutiva, viene a sostituire la volontà delle parti espressa in preliminare. Diversamente, quando il vizio incide sul valore del bene o su una qualche secondaria modalità di godimento, la concessione dell’esecuzione in forma specifica non trova alcun ostacolo (Cass., 26 febbraio 2016, n. 3855, cit.; Cass., 26 gennaio 2010, n. 1562, cit.; Cass., 29 ottobre 2003, n. 16236, cit.; Cass., sez. un., 27 febbraio 1985, n. 1720, cit.).

La questione in discorso è stata diffusamente trattata anche con riferimento alla particolare ipotesi in cui il bene è gravato da ipoteca. In proposito giova ricordare quanto affermato dalla S.C.: «in materia di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, la identità della cosa oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non va intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma del rispetto dell’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso da quello considerato; pertanto in presenza di difformità che non incidono sull’utilizzabilità del bene secondo le condizioni contrattuali, ma soltanto sul relativo valore (qual è certamente la iscrizione di un’ipoteca), il promissario acquirente ha diritto di ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell’art. 2932 cod. civ. » (Cass., 16 luglio 2002, n. 10291, cit.).

C) In merito all’applicazione del secondo comma dell’art. 2932 c.c., la giurisprudenza di legittimità ribadisce come l’offerta condizioni l’accoglimento della domanda attorea solo quando la prestazione è già esigibile al momento della proposizione della domanda giudiziale. Per dirlo con le parole della S.C., «il contraente […] è tenuto all’adempimento della prestazione corrispettiva o all’offerta della medesima. Che può essere costituita da una seria manifestazione della volontà di eseguirla, senza che sia necessaria un’offerta reale – solo se tale prestazione sia esigibile al momento della domanda giudiziale, mentre, quando essa, per accordo delle parti, debba essere effettuata contestualmente alla stipula dell’atto definitivo, o comunque successivamente, la sentenza costitutiva degli effetti di questo contratto, promesso e non concluso, deve essere pronunciata indipendentemente da qualsiasi offerta ed il pagamento del prezzo (o della parte residua) va imposto dal giudice quale condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo della proprietà del bene, derivante dalla sentenza medesima» (Cass., 4 gennaio 2002, n. 59, in De Jure; Cass., 15 marzo 1990, n. 2103, in De Jure). Si veda altresì la citata pronuncia Cass., 26 febbraio 2016, n. 3855.

A1-C1) Merita infine attenzione il tema della decorrenza dei termini di prescrizione dell’azione e di decadenza per la denuncia dei vizi. Seppur questo specifico profilo non rileva nell’ordinanza in esame, si dà atto dell’orientamento giurisprudenziale consolidato, secondo cui: «in tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile oggetto dell’accordo effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né comunque di quello di prescrizione, perché l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto. Ne consegue che, nel caso in cui sia stato anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene risultato poi affetto da vizi, il promissario acquirente ben può optare per l’adempimento in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. agendo contemporaneamente con l’azione quanti minoris per la diminuzione del corrispettivo, senza che a detta facoltà possa essere opposta la decadenza o la prescrizione» (Cass., 15 aprile 2016, n. 7584, in Pluris).

Nota bibliografica – A) Con riferimento alla cumulabilità tra l’azione di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo e l’azione estimatoria, si veda C. M. Bianca, La vendita e la permuta, in Trattato di diritto civile diretto da Vassalli, UTET, 1972, 145 e 849 ss. Secondo l’A., la riduzione del prezzo è un rimedio che vale a conservare l’operazione negoziale e, come tale, deve essere ammesso in via generale, nonché in via preferenziale rispetto alla risoluzione del contratto preliminare. Così pure Chianale, voce Contratto preliminare, in Dig. disc. priv. – Sez. civ., UTET, 1989, 284.

Diversa lettura è invece prospettata da Luminoso, La vendita, in Trattato di diritto civile e commerciale diretto da Cicu e Messineo e continuato da Mengoni, Giuffrè, 667 e 669 ss., a parere del quale le violazioni del preliminare connesse a inesattezze giuridiche o materiali della prestazione troverebbero già adeguata sanzione negli ordinari rimedi contrattuali. Particolarmente significative sono le parole scelte dall’A. per definire l’obbligo del promittente venditore consistente nel realizzare attività preparatorie strumentali all’effetto traslativo. In particolare, la sussistenza di detto obbligo «mette fuori causa, nella promessa di vendita, le regole sulla garanzia della vendita, rendendole, in via di principio, inadeguate e superflue». Alla luce di ciò, la riduzione del prezzo viene riconosciuta sulla scorta dell’art. 1464 c.c., rappresentando dunque un rimedio di carattere generale al pari della risoluzione ex art. 1453 c.c.

Da ultimo, la S.C. ha sciolto alcuni nodi problematici connessi al rapporto tra azione estimatoria e azione risarcitoria ex art. 1494 c.c., per il cui approfondimento si rinvia a Cass., 26 agosto 2020, n. 17769, in Foro it., 2020, 239 ss. con nota di Laghezza.

In alternativa alla riduzione del prezzo, il promissario acquirente, mediante l’azione estimatoria, può ottenere altresì l’eliminazione dei vizi. Si veda in proposito Di Majo, La tutela del promissario-acquirente nel preliminare di vendita: la riduzione del prezzo quale rimedio specifico, in Giust. civ., 1985, I, 1639.

B) Sul problema dell’identità tra il bene oggetto del trasferimento e quello indicato nel preliminare meritano attenzione S. Mazzamuto, L’esecuzione forzata, in Trattato di diritto privato, Tutela dei diritti, diretto da Rescigno, II, UTET, 1985, 328 ss.; Calvo, sub 1351, in Il codice civile. Commentario fondato da Schlesinger, diretto da Busnelli, Giuffrè, 2016, 175 ss.; Gazzoni, Il contratto preliminare, in Trattato di diritto privato diretto da Bessone, Il contratto in generale, XIII, Giappichelli, 2002, 29.

C) Con riguardo all’offerta della prestazione prevista dall’art. 2932, comma 2°, c.c. quale presupposto per l’accoglimento della domanda, si rinvia a S. Mazzamuto, cit., 356 s.; Calvo, sub art. 1351, cit., 57 s.; Gazzoni, op. cit., 152 s. relativamente all’ipotesi in cui l’effetto traslativo della sentenza è condizionato al pagamento del prezzo.

Sempre in tema di forma dell’offerta, una posizione peculiare è assunta da C. M. Bianca, op. cit., 141 ss., il quale, muovendo dalla genericità della formula legislativa, ritiene da un lato che l’espressione «offerta nei modi di legge» debba essere interpretata in senso ampio, ricomprendendo così l’offerta non formale. Tuttavia, dall’altro lato, l’A. esclude che per il promissario acquirente sia sufficiente offrire la stipulazione del contratto, ad esempio invitando il promittente venditore a presentarsi davanti al notaio. Tale offerta non coincide infatti con la prestazione dovuta al promittente venditore, ossia il pagamento del prezzo.

A1-C1) In relazione alla decorrenza dei termini prescritti all’art. 1495 c.c., la dottrina condivide l’orientamento già espresso dalla giurisprudenza di legittimità. Si veda, tra gli altri, Calvo, sub art. 1351, cit., 174; Id., Preliminare e decorrenza dei termini-capestro, in Giur. it., 2020, 2120.

Gaia Scaduto
Dottoranda di ricerca nell’Università di Verona
gaia.scaduto@univr.it

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