ISSN 2785-552X

Emergenza sanitaria e locazioni commerciali: nihil sub sole novum?

Francesco Molinaro 24 Marzo 2022

[Tribunale di Roma, sezione sesta civile, sent. 5 gennaio 2022, n. 234; dott.ssa Caiffa]

Abstract

Il Tribunale di Roma affronta la questione della modifica delle condizioni contrattuali di una locazione commerciale divenute squilibrate, per il conduttore, a causa della crisi economica dipesa dalla pandemia. Il Tribunale capitolino, pur considerando le misure di contenimento per la diffusione del Covid-19 delle sopravvenienze contrattuali, nega, in ossequio al brocardo pacta sunt servanda, l’esistenza di un obbligo di rinegoziazione del contratto divenuto svantaggioso per il conduttore e, parimenti, non attribuisce al giudice, al di fuori dei casi espressamente previsti dalla legge, la possibilità di modificarlo d’ufficio, riducendo temporaneamente i canoni di locazione.

The Court of Rome addresses the issue of changing the contractual conditions of a commercial lease that have become unbalanced, for the tenant, due to the economic crisis caused by the pandemic. While considering the measures to contain the spread of Covid-19 as supervening events, the Capitoline Court denies, in compliance with the pacta sunt servanda brocard, the existence of an obligation to renegotiate the contract which has become disadvantageous for the tenant and, likewise, it does not attribute to the judge, apart from the cases expressly provided for by law, the possibility of modifying it ex officio, temporarily reducing the rent.

Sommario: 1. L’emergenza sanitaria e le ricadute sui contratti di locazione ad uso commerciale; 2. La rilevanza delle sopravvenienze atipiche: «rebus sic stantibus»; 3. L’irrilevanza delle sopravvenienze atipiche: «pacta sunt servanda»; 4. Riflessioni conclusive.

1. L’emergenza sanitaria e le ricadute sui contratti di locazione ad uso commerciale.

La pandemia da Covid-19 ha avuto un effetto dirompente nel sistema dei contratti, in quanto non si è limitata a sconvolgere l’assetto proprio di alcune figure negoziali ma ha fatto sorgere problemi di grande rilievo pratico, resi ancora più complessi dall’esigenza di raccordare le regole proprie dei singoli contratti con le ricadute che l’emergenza sanitaria ha avuto sulla micro e macroeconomia nazionale.

I negozi maggiormente colpiti sono stati quelli di durata, in quanto le misure di contenimento dell’emergenza Covid-19, avendo sospeso lo svolgimento di alcune attività lavorative (come gli esercizi commerciali al dettaglio, la ristorazione e quelle dedicate all’attività sportiva), hanno reso più difficile per i contraenti far fronte agli impegni contrattuali assunti prima dell’evento pandemico.

Tale difficoltà è stata particolarmente avvertita nel contratto di locazione ad uso abitativo, quale negozio ad esecuzione continuata [sul punto si veda Messineo, Il contratto in generale, I, Giuffrè, 1968, 785; Coco, voce Locazione (dir. priv.), in Enc. dir., XXIV, Giuffrè, 1974, 940; Inzitari, voce Locazione (dir. civ.), in Enc. giur., XIX, De Jure, 1990, 5], ed in quello ad uso commerciale che, rispetto alla figura precedente, presenta la peculiarità di avere ad oggetto un immobile adibito allo svolgimento di un’attività professionale [per una panoramica sugli effetti che l’emergenza sanitaria ha provocato sui contratti di locazione si veda C. Scognamiglio, L’emergenza Covid 19: quale ruolo per il civilista?, in Giustiziacivile.com, editoriale 15 aprile 2020].

Infatti, quest’ultima figura, si caratterizza per lo stretto nesso esistente tra la locazione dell’immobile e lo svolgimento della suddetta attività: sebbene non si possa ritenere che la causa del contratto di locazione ad uso commerciale si estenda alla garanzia della produttività dell’attività imprenditoriale – che il conduttore svolge nei locali dati in godimento (il locatore è tenuto a garantire solamente che l’immobile sia strutturalmente idoneo all’uso pattuito, ma non che tale uso sia sempre possibile e proficuo per il conduttore) – è innegabile che i proventi derivanti dall’attività lavorativa siano la fonte principale per far fronte all’obbligo concernente il pagamento del canone di locazione.

Pertanto, le misure di contenimento per la diffusione del Covid 19, avendo impedito al conduttore di svolgere la propria attività lavorativa, hanno reso più «difficoltoso» il pagamento del corrispettivo, alterando l’equilibrio contrattuale originario.

Da qui, la nascita di un rilevante contenzioso, di cui la sentenza in commento è espressione, avente ad oggetto la ben nota questione concernente la rilevanza delle c.d. «sopravvenienze contrattuali atipiche», cioè quegli eventi sopravvenuti alla stipula del contratto, non presi in considerazione né dalla legge né dalle parti, in grado di incidere sul negozio stesso. Queste, a loro volta, sono distinguibili a seconda che alterino la funzione del contratto, frustando il programma negoziale e lo scopo perseguito dalle parti o l’equilibrio originario dello stesso, rendendo sproporzionate le prestazioni reciproche delle stesse [cfr. Fratini, Il contratto, Accademia del diritto, 2022, 828].

In altri termini, si è discusso se, in presenza di sopravvenienze atipiche, quale possono essere le misure di contenimento alla diffusione del coronavirus, i contraenti debbano eseguire il contratto di locazione ad uso commerciale alle condizioni originarie o, invece, possano pretendere la risoluzione (rimedio caducatorio) o la rideterminazione del canone (rimedio manutentivo).

Tali questioni, concernenti la rilevanza o meno delle già menzionate sopravvenienze, sono state esaminate dal Tribunale di Roma nella sentenza in commento.

Infatti, la parte attrice, lamentando il mancato pagamento dei canoni di locazione dovuti da febbraio a dicembre 2020, ha chiesto la convalida di sfratto con il pagamento degli arretrati e la risoluzione di diritto del negozio – invocando, quale clausola risolutiva espressa, l’art. 15 del contratto, in cui le parti convenivano che «l’inadempienza da parte del conduttore di uno dei patti contenuti nel contratto comporterà la risoluzione dello stesso o, in mancanza, la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c».

La convenuta ha eccepito, invece, di aver sospeso il pagamento dei canoni a causa del blocco totale delle attività commerciali (resosi necessario per contrastare l’emergenza epidemiologica da Covid-19), deducendo, quindi, la non imputabilità dell’inadempimento e l’impossibilità sopravvenuta della prestazione di cui all’art. 1256 c.c. Ciò posto, la conduttrice, facendo leva sul dovere che incombe in capo alle parti nella fase esecutiva del negozio, ha chiesto la manutenzione del contratto con conseguente rinegoziazione del canone locatizio.

Il Tribunale di Roma – dopo aver escluso, che la clausola contenuta nell’art. 15 possa assurgere, data la sua indeterminatezza, a causa risolutiva espressa e che l’impossibilità di far fronte agli impegni economici assunti con il contratto possa rientrare, alla luce dell’antico brocardo genus numquam perit, tra le ipotesi di impossibilità della prestazione rilevanti ex art. 1256 c.c. – esamina la richiesta di rinegoziazione avanzata dalla conduttrice.

2. La rilevanza delle sopravvenienze atipiche: «rebus sic stantibus».

Prima di analizzare le conclusioni a cui è pervenuto il Tribunale capitolino nel caso di specie, si reputa opportuno ripercorrere l’annoso dibattito concernente la rilevanza o meno delle sopravvenienze atipiche che, a causa dell’emergenza pandemica, ha ricevuto nuova linfa nel panorama dottrinale e giurisprudenziale, trovando nei contratti di locazione, in specie quelli ad uso commerciale, un osservatorio privilegiato per valutare la tenuta dei rimedi offerti dal Codice civile.

Un indirizzo più recente, preso atto dell’inadeguatezza del sistema a fronteggiare eventi eccezionali non previsti né dalle parti né dalla legge, ritiene che l’antico brocardo del «pacta sunt servanda» – attualizzato nella disposizione di cui all’art. 1372, primo comma, c.c. – debba essere letto in combinato disposto con l’opposto brocardo del «rebus sic stantibus», in quanto l’esigenza di rispettare il contratto nella sua originaria formulazione vale fin tanto che rimangano inalterati i presupposti e le condizioni che le parti hanno considerato al momento della stipula.

Infatti, qualora sopraggiunga un evento in grado di modificare l’assetto giuridico-economico della pattuizione negoziale, l’originario accordo non risulta più rispondente alla volontà dei contraenti e, di conseguenza, dovrà essere riconosciuto alla parte danneggiata la possibilità di rinegoziare il contratto, al fine di adeguare la pattuizione alla situazione sopravvenuta.

I fautori del presente orientamento, recentemente condiviso anche dall’ufficio del massimario della Corte di cassazione [rel. 8 luglio 2020 n. 56], ritengono necessario distaccarsi da quell’indirizzo volto a risolvere i problemi ingenerati dalle sopravvenienze atipiche che hanno alterato l’equilibrio contrattuale facendo leva sul solo art. 1467 c.c., poiché, questa disposizione, si rivela inidonea a governare ogni tipo di sopravvenienza.

Pertanto, nei contratti di durata, sarebbe opportuno ipotizzare una clausola generale di rinegoziazione, in virtù della quale «il dato obsoleto o non più funzionale possa essere sostituito dal dato aggiornato o opportuno» [Macario, voce Revisione del contratto, in Enc. dir., Annali, II, t.2, Giuffrè, 2008, 1054 s.].

La soluzione proposta trova fondamento in alcune disposizioni della Costituzione e del Codice civile, espressive di principi generali, quali l’equità e la buona fede [in tal senso si veda Macario, Rischio contrattuale e rapporti di durata nel nuovo diritto dei contratti: dalla presupposizione all’obbligo di rinegoziare, in Riv. dir. civ., 2002, 82].

In ordine al primo, è stato invocato l’art. 1374 c.c. che, ricomprendendo l’equità tra le fonti integrative del contratto, consente ai contraenti, in caso di sopravvenienza atipica idonea a sconvolgere l’originaria pattuizione negoziale, di rinegoziare il contratto, adeguandolo alla situazione provocata dall’evento sopraggiunto alla stipulazione: «l’equità vuole che i contraenti, se sorpresi dalla sopravvenienza, se appena la cosa è possibile riscrivano il contratto, rinegoziandolo» [così, Sacco e De Nova, Il contratto, Giappichelli, 2016, 1710, ripresa anche da Pisani Tedesco, Sopravvenienze, contratti di durata e intervento del giudice, in Giustiziacivile.com, approfondimento del 25 gennaio 2021].

In ordine alla buona fede, invece, sono stati invocati gli artt. 1375 e 1366 c.c. (da leggersi congiuntamente al principio di solidarietà sociale desumibile dall’art. 2 Cost.): il primo, postulando il dovere delle parti di comportarsi secondo buona fede nell’esecuzione del contratto, consente alle stesse di considerare le circostanze successive alla stipula dello stesso e, di conseguenza, rinegoziarlo alla luce di queste [per un approfondito esame della buona fede in senso oggettivo si vedano Breccia, Diligenza e buona fede nell’attuazione del rapporto obbligatorio, Giuffrè, 1968, 55 s.;  U. Natoli, La regola della correttezza e l’attuazione del rapporto obbligatorio, in Studi sulla buona fede, Giuffrè, 1975, 119 e Di Majo, Delle obbligazioni in generale, in Commentario del Codice civile a cura di Scialoja e Branca, Zanichelli, 1988; viceversa per un’analisi sulla buona fede in senso soggettivo si legga Busnelli, Buona fede in senso soggettivo e responsabilità del fatto ingiusto, in Studi sulla buona fede, Giuffrè, 1975, 565]; il secondo, includendo la buona fede tra le regole di interpretazione del negozio, permette, in caso di evento in grado di pregiudicare l’assetto regolamentare originario, di interpretare il contratto nel senso di attribuire rilevanza a questo, prevedendo quale sarebbe stata la pattuizione se le parti avessero avuto contezza ex ante dell’evento sopraggiunto [per un’analisi dell’art. 1366 si legga Nanni, La buona fede contrattuale, Cedam, 1988, 397].

Dalla lettura di tali disposizioni, quindi, si potrebbe desumere un obbligo di rinegoziare, inteso come un serio impegno a «contrattare», che tenga in considerazione, da un lato, gli obiettivi inizialmente prefissati e, dall’altro, gli effetti della sopravvenienza.

Inoltre, tra i fautori del presente orientamento vi è stato chi – osservando l’inadeguatezza degli strumenti che l’ordinamento offre al contraente interessato alla rinegoziazione nel caso in cui l’altra parte tenga un comportamento maliziosamente rivolto a non modificare le pattuizioni originarie – si è spinto oltre interpretando l’obbligo di rinegoziazione come «obbligo a contrarre» più che «obbligo a contrattare» [si veda Roppo, Il contratto, Giuffrè, 2011, 973].

Pertanto, i sostenitori di una simile tesi hanno ritenuto che la tutela del contraente, che vuole ottenere la rinegoziazione, non sia limitata a quella caducatoria, data dalla risoluzione del contratto e dal risarcimento del danno, ma consente anche l’esecuzione in forma specifica di cui all’art. 2932 c.c., con la quale si chiede al giudice una sentenza costitutiva che tenga luogo dell’accordo di rinegoziazione non concluso.

Il giudice, non avendo parametri predefiniti, dovrà determinarne il contenuto del nuovo contratto basandosi sugli elementi contenuti nel regolamento negoziale iniziale, attualizzandoli alla luce dell’evento sopravvenuto [cfr. Manelli, Sopravvenienze e Covid-19: prime applicazioni giurisprudenziali della rinegoziazione secondo la relazione tematica della Cassazione n. 56/2020, in Contratti, 2021, 166; F.P. Patti, Obbligo di rinegoziare, tutela in forma specifica e penale giudiziale, ivi, 2012, 582 s.].  

Infatti, secondo tale «ardito» indirizzo, l’attribuzione al giudice, in caso di mancato accordo tra le parti, del potere di determinare il contenuto della rinegoziazione non contraddice l’autonomia privata, ma, all’opposto, porta a compimento il risultato negoziale prefigurato ab initio dalle parti: da un lato, riconosce la centralità del ruolo dei contraenti nel far fronte alla sopravvenienza, lasciando ai medesimi la possibilità di perseguire, almeno in prima battuta, una soluzione sul piano negoziale; dall’altro lato, attribuisce al giudice uno strumento volto a superare lo stallo nelle trattative [cfr. Regazzoni, I contratti di durata e la pandemia: dalla correzione (cogente) all’integrazione (dispositiva), in Riv. trim. dir. proc. civ., 2021, 1224].

Tale orientamento, peraltro, è stato condiviso da alcune pronunce successive all’emergenza sanitaria. Precisamente, in un caso simile a quello oggetto della sentenza annotata, il tribunale di Roma ha affermato che, in caso di mancato accordo delle parti in ordine al contenuto della rinegoziazione del contratto, il giudice possa adeguare l’entità del canone locatizio non solo per i mesi colpiti dalla crisi pandemica ma anche per quelli successivi, stabilendo la presumibile giusta misura [in tal senso v. Trib. Roma 27 agosto 2020 con nota di Scaldaferri].

3. L’irrilevanza delle spravvenienze atipiche: «pacta sunt servanda».

L’orientamento esposto nel precedente paragrafo – nonostante l’emergenza sanitaria e la successiva relazione dall’ufficio del massimario della Corte di cassazione [rel. 8 luglio 2020 n. 56] abbiano spinto per il ripensamento di alcuni principi consolidati nel diritto civile – non ha fatto breccia nella dottrina e nella giurisprudenza prevalente, le quali, facendo leva sull’antico brocardo del «pacta sunt servanda» [cfr. R. Scognamiglio, Lezioni sul negozio giuridico, Cacucci, 1962, 134], hanno continuato ad affermare l’irrilevanza delle sopravvenienze contrattuali atipiche.

Infatti, secondo il presente indirizzo dottrinario, i doveri di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto, di cui all’art. 1375 c.c. ed al dovere di solidarietà sociale previsto dall’art. 2 Cost., non consentono, anche in caso di eventi eccezionali e imprevedibili, di ravvisare un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per taluna delle parti: il principio di buona fede in qualunque modo lo si voglia declinare attiene al passato (l’interpretazione) e al presente (l’esecuzione) – relativamente alle clausole contrattuali ambigue o ai testi lacunosi – ma nulla può avere a che fare con il futuro, avente ad oggetto un nuovo assetto contrattuale [cfr. Briguglio, Novità sostanziali del diritto «emergenziale» anti-covid. Contro il paternalismo giudiziario a spese della autonomia privata, in Giustiziacivile.com, editoriale del 7 ottobre 2020].

Parimenti, l’obbligo di rinegoziazione non si può fondare neanche sull’art. 1374 c.c. in quanto trattasi di equità integrativo-operativa che, potendo operare solo in presenza di lacune lasciate dalla volontà delle parti o dalla legge, mal si concilia con le sopravvenienze atipiche, le quali incidono su un assetto contrattuale privo di omissioni, travolgendo l’equilibrio originario [così Nardone, Intersezione tra aspetti sostanziali e processuali sul tema della riduzione dei canoni di locazione per gli esercizi commerciali durante l’emergenza pandemica, in Giustiziacivile.com, 10 dicembre 2021].

Le critiche avanzate dai fautori del presente indirizzo non si sono attestate solo sull’assenza di una norma che fondi l’obbligo di rinegoziare, ma hanno riguardato, soprattutto, i rimedi che l’orientamento favorevole ad attribuire rilevanza alle suddette sopravvenienze ha ritenuto applicabili nel caso in cui uno dei paciscenti tenga un comportamento maliziosamente rivolto a non rinegoziare.

Infatti, è stato osservato che definire l’obbligo di rinegoziare come «obbligo a contrattare» costituisce una mera retorica terminologica, priva di concreti risultati pratici: il dovere, così inteso, non consente alla parte interessata al mantenimento del negozio, di ottenere risultati significativi, poiché laddove la controparte non voglia rinegoziare, sarà «costretta» a risolvere il contratto, chiedendo il risarcimento del danno per la violazione del dovere di buona fede che avrebbe dovuto animare la fase di rinegoziazione [l’esigenza di riconoscere al giudice il potere di rideterminare il contratto per garantire l’effettività dell’obbligo di rinegoziazione è stata già ravvisata da Sicchiero, La rinegoziazione, in Contr. e impr., 2002, 800].

Parimenti, secondo l’indirizzo in commento – anche laddove si interpreti l’obbligo di rinegoziare in «senso forte», quale obbligo a contrarre – la tutela offerta dall’art. 2932 c.c. non sarebbe convincente per due ordini di ragioni.

In primo luogo, perché la situazione posta alla base della suddetta norma presuppone la predeterminazione del nuovo accordo che, invece, manca nell’obbligo di rinegoziazione [cfr. Gentili, La replica della stipula: riproduzione, rinnovazione, rinegoziazione del contratto, in Contr. e impr., 2003, 715].

Secondariamente, tale disposizione, al fine di evitare che il giudice si sostituisca alle parti nella determinazione dell’oggetto del contratto, considera coercibile l’obbligo di contrarre solo nel caso in cui non residui alcuna incertezza rispetto al contenuto del negozio da concludere, situazione opposta a quella in cui le parti dovrebbero individuare ex novo ed in maniera tendenzialmente libera l’assetto negoziale più adatto alle mutate circostanze [in tal senso si veda Regazzoni, op. cit., 1226].

Pertanto, il presente indirizzo esclude che il giudice, al di fuori dei casi espressamente previsti dalla legge, possa adeguare il contratto alle mutate circostanze, sostituendo la prestazione liberamente concordata dalle parti, nell’esercizio della loro autonomia contrattuale, con un’altra maggiormente rispondente alla buona fede o all’equità [in tal senso si veda Trib. Roma 15 gennaio 2021 con nota di Briguglio].

Tale orientamento ha avuto largo seguito nei giudizi in materia di locazione ad uso commerciale – sorti a causa degli sconvolgimenti sociali prodotti dall’emergenza sanitaria – di cui la sentenza in commento costituisce l’ultimo esempio.

Infatti, il tribunale di Roma, nel caso de quo, ha affermato che la chiusura obbligatoria durante la pandemia da Covid-19 non configura per il locatore l’obbligo di rinegoziare il contratto divenuto svantaggioso per il conduttore, né dà al giudice la possibilità di modificarlo d’ufficio, riducendo temporaneamente i canoni di locazione, al di fuori dei casi espressamente previsti dalla legge: la rinegoziazione delle condizioni del contratto compete soltanto alla libera volontà delle parti, poiché riconoscere un siffatto potere al giudice conduce al paradosso di correggere l’alterazione contrattuale, data dalla sopravvenienza atipica, con un’altra alterazione [cfr. Fratini, op. cit., 834].

Pertanto, il Tribunale capitolino, osservando come un siffatto obbligo non sia stato neanche imposto dalla legge – l’art. 3, comma 6 bis, d.l. 23 febbraio 2020 n. 6 consente unicamente di ritenere temporaneamente giustificati i mancati o ritardati pagamenti relativi ai canoni maturati durante la vigenza di dette misure di contenimento, fermo restando l’obbligo di pagamento di detti canoni alla cessazione delle misure restrittive – ha considerato ingiustificato il comportamento della convenuta che ha sospeso arbitrariamente il pagamento dei canoni nei mesi che vanno da febbraio a dicembre 2020. 

Di conseguenza, ha accolto la richiesta della parte attrice risolvendo il contratto di locazione per grave inadempimento della convenuta, poiché ha considerato – facendo leva sull’art. 2 del contratto, che onerava il conduttore dell’obbligo di corrispondere anticipatamente l’importo mensile – la mancata corresponsione dei canoni circostanza evento idoneo ad integrare l’importanza dell’inadempimento richiesta dall’art. 1455 c.c.

4. Riflessioni conclusive.

L’emergenza sanitaria provocata dalla diffusione del virus Covid-19 e il nutrito numero di pronunce emesse dai tribunali di merito per risolvere le controversie originate da tale evento offrono l’occasione per valutare la tenuta del sistema di fronte ad eventi così catastrofici.

Tuttavia, il giudizio – date le diverse risposte emerse in dottrina ed in giurisprudenza e l’inattesa ribalta di un argomento sopito da tempo (sopravvenienze contrattuali) – è negativo, in quanto è emersa l’inadeguatezza degli strumenti predisposti dal Codice civile a fronteggiare gli squilibri contrattuali provocati da un evento straordinario, qual è quello pandemico, nei contratti di locazione ad uso commerciale [in senso contrario si veda Santarpia, Modelli e tecniche di «amministrazione» del rapporto contrattuale, in Nuova giur. civ. comm., 2020, supp. III, 100].

L’art. 1467 c.c., invocato dall’orientamento prevalente per riequilibrare l’alterazione negoziale causata dalle suddette misure (ma non nel presente giudizio), attribuisce al solo locatore il potere di chiedere il mantenimento del contratto: il meccanismo delineato da tale norma, infatti, consente al conduttore di agire per la risoluzione, attribuendo al locatore il potere di evitarla, attraverso l’offerta di ricondurre il negozio a condizioni di equità [così Nardone, op. cit.; C.M. Bianca, La responsabilità, Giuffrè, 2021, 410].

Tuttavia, nella realtà, come si è potuto constatare nella sentenza annotata, gli interessi sono capovolti perché è il conduttore a voler ottenere la riduzione del canone proporzionalmente ai periodi di chiusura forzata mentre il locatore ha interesse a domandare la risoluzione per far fronte all’inadempimento altrui.

Ciò posto – pur non potendo riconoscere alle parti un generico obbligo di rinegoziazione e un potere, quasi «sanzionatorio» al giudice di determinare la «misura» della rinegoziazione in caso di mancato accordo delle trattative [così Bellisario, Affitto d’azienda, lockdown e allocazione del rischio: prime risposte dalla giurisprudenza, in Nuova giur. civ. comm., 2020, 1324] – si rende necessaria l’introduzione di uno strumento che consenta ad entrambi i contraenti di neutralizzare gli squilibri economici causati da un evento eccezionale e straordinario.

Tale strumento deve essere individuato nel potere «creativo» che l’ordinamento attribuisce al legislatore, in quanto, da un lato, sarebbe arbitrario attribuire al giudice il potere di individuare, per classi di parti contrattuali, i soggetti sui quali debba ricadere il costo della sopravvenienza; dall’altro, la scelta di far gravare in via generale su una determinata classe di soggetti le conseguenze dello sconvolgimento dell’equilibrio contrattuale indebolirebbe quella determinata classe [così, C. Scognamiglio, Il governo delle sopravvenienze contrattuali e la pandemia COVID-19, in Corr. giur., 2020, 584].

Viceversa, l’intervento legislativo, aumentando il grado di certezza del diritto, avrebbe il vantaggio di consentire ai diversi attori del sistema produttivo di calcolare i costi delle proprie strategie di contenimento del rischio con la conseguenza di deflazionare il contenzioso [in tal senso v. Salanitro, La gestione del rischio nella locazione commerciale al tempo del coronavirus, in Giustiziacivile.com, editoriale del 21 aprile 2020; Id, Una soluzione strutturale nell’emergenza: locazioni commerciali e impossibilità temporanea, in Nuova giur. civ. comm., 2020, supp. III, 110].

La scelta di regolare le sopravvenienze attraverso l’intervento legislativo – già avanzata dall’Associazione civilisti italiani attraverso l’introduzione, nel codice civile, dell’art. 1468 bis –  ha trovato indiretta conferma nell’art. 6 nonies l. 21 maggio 2021 n. 69 la quale ha statuito che: «Le disposizioni del presente articolo sono volte a consentire un percorso regolato di condivisione dell’impatto economico derivante dall’emergenza epidemiologica da COVID-19, a tutela delle imprese e delle controparti locatrici, nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto. Locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione». In altri termini, tale norma seppure limitata ai contratti di locazione, dal punto di vista oggettivo, e alla fase emergenziale in atto, sotto l’aspetto temporale, dimostra, per un verso, l’inadeguatezza delle norme generali a fronteggiare le problematiche che la pandemia ha posto nei contratti di locazione e, per l’altro, la negazione di un generale dovere di rinegoziazione desumibile dai principi regolatori dell’ordinamento.

Bibliografia essenziale:

Sulla natura del contratto di locazione si richiamano ex multis:

Coco, voce Locazione (dir. priv.), in Enc. dir., XXIV, Giuffrè, 1974, 918

Inzitari, voce Locazione (dir. civ.), in Enc. giur., XIX, De Jure, 1990, 1

Messineo, Il contratto in generale, I, Giuffrè, 1968

Sul concetto di buona fede meritano visione:

Breccia, Diligenza e buona fede nell’attuazione del rapporto obbligatorio, Giuffrè, 1968

Busnelli, Buona fede in senso soggettivo e responsabilità del fatto ingiusto, in Studi sulla buona fede, Giuffrè, 1975, 565

Di Majo, Delle obbligazioni in generale, in Commentario del Codice civile a cura di Scialoja e Branca, Zanichelli, 1988

Nanni, La buona fede contrattuale, Cedam, 1988

Natoli U., La regola della correttezza e l’attuazione del rapporto obbligatorio, in Studi sulla buona fede, Giuffrè, 1975, 119

Per una panoramica generale sul dibattito concernente la rilevanza delle sopravvenienze atipiche si vedano:

Bianca C.M., La responsabilità, Giuffrè, 2021

Fratini, Il contratto, Accademia del diritto, 2022

Gentili, La replica della stipula: riproduzione, rinnovazione, rinegoziazione del contratto, in Contr. impr., 2003, 667

Macario, voce Revisione del contratto, in Enc. dir., Annali, II, t.2, Giuffrè, 2008, 1026

Macario, Rischio contrattuale e rapporti di durata nel nuovo diritto dei contratti: dalla presupposizione all’obbligo di rinegoziare, in Riv. dir. civ., 2002, 63

Patti F.P., Obbligo di rinegoziare, tutela in forma specifica e penale giudiziale, in Contratti, 2012, 573

Roppo, Il contratto, Giuffrè, 2011

Sacco e De Nova, Il contratto, Giappichelli, 2016

Santarpia, Modelli e tecniche di «amministrazione» del rapporto contrattuale, in Nuova giur. civ. comm., 2020, supp. III, 94

Scognamiglio R., Lezioni sul negozio giuridico, Cacucci, 1962

Sicchiero, La rinegoziazione, in Contr. impr., 2002, 774

Per un’approfondita analisi degli effetti prodotti dalle misure di contenimento della diffusione del Covid-19 sul negozio giuridico e, in particolare, sul contratto di locazione ad uso commerciale si leggano:

Bellisario, Affitto d’azienda, lockdown e allocazione del rischio: prime risposte dalla giurisprudenza, in Nuova giur. civ. comm., 2020, 1318

Briguglio, Novità sostanziali del diritto «emergenziale» anti-covid. Contro il paternalismo giudiziario a spese della autonomia privata, in Giustiziacivile.com, editoriale del 7 ottobre 2020

Briguglio, Tre stili di esercizio della giurisdizione civile di fronte alla pandemia (con postilla sulla determinazione «cautelare» del canone di locazione, in Giustiziacivile.com, approfondimento del 17 febbraio 2021

Manelli, Sopravvenienze e Covid-19: prime applicazioni giurisprudenziali della rinegoziazione secondo la relazione tematica della Cassazione n. 56/2020, in Contratti, 2021, 166

Nardone, Intersezione tra aspetti sostanziali e processuali sul tema della riduzione dei canoni di locazione per gli esercizi commerciali durante l’emergenza pandemica, in Giustiziacivile.com, 10 dicembre 2021

Pisani Tedesco, Sopravvenienze, contratti di durata e intervento del giudice, in Giustiziacivile.com, approfondimento del 25 gennaio 2021

Regazzoni, I contratti di durata e la pandemia: dalla correzione (cogente) all’integrazione (dispositiva), in Riv. trim. dir. proc. civ., 2021, 1219

Salanitro, La gestione del rischio nella locazione commerciale al tempo del coronavirus, in Giustiziacivile.com, editoriale del 21 aprile 2020

Salanitro, Una soluzione strutturale nell’emergenza: locazioni commerciali e impossibilità temporanea, in Nuova giur. civ. comm., 2020, supp. III, 110

Scaldaferri, La pandemia e la crisi delle locazioni commerciali tra autonomia privata ed intervento del giudice, in Nuova giur. civ. comm., 2021, 29

Scognamiglio C., Il governo delle sopravvenienze contrattuali e la pandemia COVID-19, in Corr. Giur., 2020, 584

Scognamiglio C., L’emergenza Covid 19: quale ruolo per il civilista?, in Giustiziacivile.com, editoriale 15 aprile 2020

di Francesco Molinaro
Dottorando di ricerca nell’Università «Tor Vergata» di Roma
francesco.molinaro@students.uniroma2.eu

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