La nullità del contratto di locazione tra azione di ripetizione ed eccezione di ingiustificato arricchimento

(Corte di Cassazione, sezione terza civile, sent. 16 dicembre 2024, n. 32696 – Pres. Frasca – Est. Guizzi)

Abstract

Secondo la decisione in commento, in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell’art. 2033 c.c., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire, ex art. 2041 c.c., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che il locatore medesimo avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale.

According to the commented decision, in the event of the nullity of the rental contract, the tenant has the right to recover, pursuant to art. 2033 of the Italian Civil Code, the rents paid to the lessor in execution of the contract, without prejudice to the latter’s right to object, pursuant to art. 2041 of the Italian Civil Code, to the existence of unjustified enrichment, asserting a compensation credit which must, however, be liquidated within the limits of the patrimonial reduction suffered in the performance of the contractual obligation and not in an amount coinciding with the loss of profit that the tenant could have obtained from the establishment of a valid contractual relationship.

Sommario: 1. Il caso; 2. Patologie del contratto di locazione e sorte delle prestazioni eseguite; 3. La fattispecie della nullità.