La Suprema Corte nega la compensazione impropria in via officiosa del credito restitutorio da risoluzione del contratto

Cass. civ., Sez. II, 23 aprile 2025, n. 10555, Pres. Orilia, Est. Trapuzzano

La pronuncia si segnala all’attenzione dell’interprete in ragione di un interessante principio di diritto che si pone in linea di consequenzialità logica rispetto all’affermato carattere disponibile degli effetti conseguenti alla risoluzione del contratto.

La controversia trae origine dalla mancata stipulazione di un contratto definitivo di compravendita immobiliare, alla quale il promissario acquirente si oppone deducendo che il prezzo previsto dal preliminare non tenga conto di taluni vizi strutturali del bene, da ritenersi idonei, avuto riguardo agli interventi statici occorrenti sull’intero fabbricato, a ridurne in modo apprezzabile il valore. A fronte del rifiuto di addivenire alla stipula, il promissario alienante adisce le vie legali, spiegando domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., salvo poi, in sede di udienza preliminare, preannunciare l’esercizio dello ius variandi, chiedendo la risoluzione del contratto e, di conseguenza, il pagamento della penale prevista per l’inadempimento dell’obbligo di concludere il definitivo, il rilascio dell’immobile ed il risarcimento del danno per la mancata disponibilità del bene medesimo durante il periodo di occupazione fruito dall’altro contraente. In via riconvenzionale, il convenuto richiede, a sua volta, l’adempimento coattivo dell’obbligo di concludere il contratto previa riduzione del corrispettivo originario, oltre al risarcimento dei danni da inadempimento e ritardo nella consegna. Il ricorso, respinte le domande riconvenzionali, viene accolto dal giudice di prime cure e trova conferma in sede di gravame, comportando, oltre allo scioglimento del rapporto contrattuale e ai connessi effetti collaterali, il riconoscimento del diritto, facente capo al promissario acquirente, di ripetere quanto anticipatamente versato a titolo di acconto, di cui la Corte territoriale dispone la compensazione ‘impropria’ con il controcredito relativo alla penale e al corrispettivo dovuto per il godimento dell’immobile a far data dalla consegna.