ISSN 2785-552X

Leasing di immobile senza posto auto: l’utilizzatore può far valere la nullità della vendita

Luca Oliveri 27 Aprile 2022

Corte di Cassazione, sezione terza civile, sent. 14 ottobre 2021, n. 28024; Pres. Vivaldi – Est. Rossetti

[contratto – invalidità – nullità – norme imperative – integrazione – leasing – legittimazione]

MassimaL’utilizzatore in leasing di un immobile già venduto al concedente separatamente dal posto auto è legittimato a proporre, nei confronti del venditore, l’azione di nullità del contratto di vendita ai sensi dell’art. 41-sexies della l. 17 agosto 1942, n. 1150, atteso che la nullità di un contratto può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, e l’eventuale clausola contrattuale volta ad escludere la predetta legittimazione, oltre ad essere inefficace in quanto pattuizione de iure tertii, sarebbe contraria all’ordine pubblico, essendo le ipotesi di nullità del contratto dettate nell’interesse generale. (massima ufficiale)

Fatto – La società Alfa s.p.a. acquistava dall’istituto bancario Beta s.p.a. un immobile adibito ad uso ufficio, unitamente alle relative pertinenze. In un momento successivo, la società Alfa concludeva un contratto di leasing, avente ad oggetto l’immobile precedentemente acquistato, con la società Gamma s.a.s. Tuttavia, l’istituto bancario Beta non trasferiva il possesso del posto auto – già realizzato e suscettibile di utilizzo – alla società acquirente, con conseguente impossibilità di utilizzo anche da parte della società Gamma. Quest’ultima agiva quindi in giudizio nei confronti sia dell’istituto bancario Beta, sia della società Alfa, chiedendo la condanna della società venditrice all’immissione della parte attrice nel possesso della menzionata pertinenza, nonché il risarcimento del danno subito. La Beta s.p.a. eccepiva, oltre alla mala fede della società attrice nella conclusione del contratto di leasing, il difetto di legittimazione di Gamma, siccome il contratto tra le società Alfa e Beta escludeva espressamente che l’utilizzatore in leasing potesse proporre, nei confronti della società venditrice, azioni di nullità o annullabilità del contratto.

Il giudice di primo grado rigettava le domande attoree, ritenendo che la modificazione della l. 17 agosto 1942, n. 1150 (Legge urbanistica) operata nel 2005 dovesse applicarsi retroattivamente, con conseguente caducazione del fondamento normativo posto dalla società attrice a sostegno della propria domanda.

La Corte d’appello, investita del gravame, rigettava il ricorso proposto dalla soccombente Gamma s.a.s., rilevando che il posto auto, siccome non menzionato nell’atto pubblico, non poteva essere ricompreso nella vendita, non potendosi dare rilievo al generico richiamo alle pertinenze dell’immobile. Inoltre, procedeva alla riqualificazione della domanda attorea, ritenendola non già una richiesta di condanna all’esecuzione, ma una richiesta di accertamento della nullità parziale del contratto di compravendita nella parte in cui non aveva previsto il trasferimento del posto auto. Di conseguenza, escludeva la legittimazione in capo alla Gamma s.a.s. in ragione del fatto che il contratto di compravendita prevedeva che l’utilizzatore in leasing potesse esercitare solo l’azione di garanzia per i vizi, e non anche quelle di annullamento e risoluzione (esercitabili solo dall’acquirente).

La società Gamma ricorreva per cassazione, formulando, per quanto qui di interesse, due motivi. Con il secondo motivo del ricorso, lamentava la violazione degli artt. 1339, 1374, 1419 c.c. e 41 sexies l. n. 1150/1942, siccome la Corte di appello aveva ritenuto la società attrice priva di legittimazione (sostanziale) in relazione all’azione di nullità, mentre tale azione mai era stata esercitata dalla società utilizzatrice in leasing: quest’ultima, infatti, sosteneva di aver richiesto non una pronuncia di nullità, ma, ex art. 1374 c.c., l’integrazione del contratto secondo le previsioni di legge. Con il terzo motivo, lamentava violazione degli artt. 1421 e 1423 c.c., in quanto i giudici di seconde cure, anche all’esito della riqualificazione dell’azione in termini di nullità, avevano escluso la legittimazione ad agire della società Gamma sul presupposto che il contratto di compravendita immobiliare riservasse al solo acquirente l’esercizio delle azioni di annullamento e risoluzione.

Questioni – La Suprema Corte, rigettato il secondo motivo di ricorso, cassa la decisione con rinvio alla Corte d’appello in relazione al terzo motivo.

In primo luogo, la Corte ritiene infondato il secondo motivo, siccome basato su di una erronea interpretazione della sentenza della Corte d’appello. Infatti, dopo aver esplicitamente affermato che devono considerarsi nulli quei contratti di vendita immobiliare in cui il venditore espressamente riservi a sé la proprietà o l’uso del posto auto, oppure alieni solamente il posto auto separatamente dalla proprietà dell’immobile, ribadisce che il semplice silenzio delle parti circa le sorti del posto auto non può dare luogo a nullità, bensì all’integrazione ope legis del contratto con il riconoscimento del diritto dello spazio relativo al parcheggio. Orbene, la Corte rileva che i giudici di appello hanno interpretato il contratto nel senso che il trasferimento del posteggio è stato espressamente escluso al momento della conclusione del contratto tra Alfa e Beta, affermazione che, non essendo stata impugnata dalla società ricorrente, ha dato luogo alla formazione del giudicato. Di conseguenza, contenendo il contratto una pattuizione affetta da nullità, l’azione esercitata dalla società utilizzatrice ben poteva essere qualificata come azione di nullità.

In secondo luogo, il Collegio, accogliendo il terzo motivo di ricorso, censura la decisione dei giudici di appello, e ciò proprio in relazione all’interpretazione del testo contrattuale da questi ultimi fornita. Riaffermando il basilare principio secondo cui i contratti debbono essere interpretati nel senso fatto proprio dalla connessione delle parole, si sostiene che una clausola attribuente al solo acquirente la facoltà di esercitare le azioni di annullabilità e risoluzione non può essere interpretata fino al punto di ricomprendervi anche l’azione di nullità. Inoltre, siccome la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, l’eventuale accordo limitativo tra il venditore e il compratore, fatto salvo il caso di partecipazione all’atto di compravendita anche del terzo utilizzatore in leasing (circostanza che non si è verificata nel caso in questione), sarebbe viziato da radicale nullità non solo in quanto verrebbe a costituire una pattuizione de iure tertii (e, come tale, sempre inefficace), ma anche in quanto contrasterebbe con l’ordine pubblico, poiché, essendo le ipotesi di nullità contrattuale dettate nell’interesse generale, una limitazione del potere di farle valere confliggerebbe proprio con la tutela di quell’interesse generale.

Precedenti – Circa il rapporto di pertinenza, si veda Cass., 9 giugno 1987, n. 5036, in leggiditalia.

Sull’integrazione ope legis del contratto di compravendita in cui non è previsto il contestuale passaggio di proprietà del posto auto, si veda sempre Cass., 9 giugno 1987, n. 5036, cit.

Sulla impossibilità di deroga del vincolo di destinazione, in quanto ritenuto norma imperativa, e sulla sostituzione di diritto delle clausole difformi, si veda Cass., 9 ottobre 2020, n. 21859, in leggiditalia.

Con specifico riferimento al caso di un condominio, merita attenzione Cass., 8 marzo 2017, n. 5831, in leggiditalia. Nello stesso senso, più di recente, Cass., 10 settembre 2020, n. 18796, in leggiditalia.

Nota bibliografica – Si vedano: Torroni, Posti auto legge ponte e posti auto legge Tognoli: doppio tentativo di liberalizzazione, in Riv. not., 2014, 1044 ss.; Domenici, La circolazione degli spazi a parcheggio alla luce delle recenti modifiche legislative, in Notariato, 2013, 73 ss.; Luminoso, Ancora sulla commerciabilità dei parcheggi di cui alla c.d. legge Ponte: si profila un nuovo orientamento restrittivo della giurisprudenza?, in Riv. not., 2009, 1121 ss.; Costanza, Aree destinate a parcheggio: luogo di vincoli o bene liberamente disponibile?, in Giust. civ., 2007, 3 ss.; Celeste, Posto auto e unità immobiliare: requiem per la fine del vincolo pertinenziale, in Riv. giur. ed., 2006, 73 ss.; Luminoso, Parcheggi obbligatori: cadono le limitazioni alla libera circolazione, in Riv. not., 2006, 679 ss.; Rossi, Ancora sulla natura del vincolo di destinazione posto dall’art. 18 l. 6 agosto 1967, n. 765, in Giust. mer., 1999, 146 ss.

Sul leasing, le recenti opere tematiche: Chiodi (a cura di), Il contratto di leasing. Sviluppo normativo. Fasi del rapporto. Tecniche e contenzioso, Giuffrè, 2020; Boiti, Leasing e tutela dell’utilizzatore, Esi, 2020.

Sulla nullità: Pagliantini, Sulle nullità. Itinerari di uno studio, Esi, 2020; Roppo, Il contratto, in Trattato di diritto privato a cura di Iudica e Zatti, Giuffrè, 2011, spec. 700 ss.; Gentili, Le invalidità, in Gabrielli (a cura di), I contratti in generale, tomo II, in Trattato dei contratti diretto da Rescigno e Gabrielli, Utet, 2006, spec. 1509 ss.; Mantovani, Le nullità e il contratto nullo, in Trattato del contratto diretto da Roppo, Rimedi, I (a cura di Gentili), Giuffrè, 2006, spec. 50 ss. (ove è richiamata anche la norma oggetto del caso di specie); Albanese, Violazione di norme imperative e nullità del contratto, Jovene, 2003; Breccia, Contratto illecito, in Alpa, Breccia e Liserre (a cura di), Il contratto in generale, III, in Trattato di diritto privato diretto da Bessone, Giappichelli, 1999, spec. 124 ss.; Villa, Contratto e violazione di norme imperative, Giuffrè, 1993.

di Luca Oliveri
Dottorando di ricerca in diritto privato nell’Università di Genova
luca.oliveri@edu.unige.it

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