ISSN 2785-552X

Locazioni non abitative e inadempimento dell’obbligo di denuntiatio: nihil sub sole novum?

Diletta Corti 27 Giugno 2022

[Corte di Cassazione, sezione III, sent. 29 marzo 2022, n. 10136; Pres. Frasca – Est. Scoditti]

Abstract

Con la sentenza in commento, la Corte di Cassazione si è pronunciata sugli effetti dell’inadempimento, da parte del locatore, dell’obbligo di denuntiatio (art. 38 l. n. 392/1978) per l’esercizio del diritto di prelazione e del succedaneo diritto di riscatto riconosciuti al conduttore di un immobile ad uso non abitativo. Segnatamente, in riferimento alla domanda risarcitoria, la Corte ha statuito che l’inerzia, il silenzio o, in generale, la mancata cooperazione del locatore non possano considerarsi fonte di alcun obbligo risarcitorio nei confronti del conduttore, a meno che quest’ultimo non provi la mala fede, consistita nell’intento di tenerlo all’oscuro del trasferimento.

The commented decision of the Italian Supreme Court offers the opportunity to analyze the legal consequences deriving from the breach of denuntiatio’s obligation (Art. 38, Law no. 392/1978) on the tenant’s ius praelationis and right of redemption.  Regarding the claim for damages, the S.C. ruled that the inertia, the silence or, in general, the lack of cooperation could not be regarded as source of obligation, unless the tenant proves his bad faith (i.e. the intention to keep him unaware of the transfer).

Sommario: 1. Il caso; 2. Sull’obbligo della denuntiatio nelle locazioni non abitative; 3. La fisiologia del rapporto: lo ius prelationis; 4. La patologia del rapporto: inadempimento dell’obbligo di denuntiatio e il (succedaneo) diritto di riscatto; 5. (Segue). Il diritto al risarcimento del danno (extracontrattuale): la prova della mala fede; 6. Brevi note conclusive: un bilanciamento di interessi contrapposti.

1. Il caso

Il caso in commento trae origine dall’azione promossa dal conduttore di un immobile ad uso commerciale per l’accertamento della fondatezza e dell’efficacia del riscatto esercitato mediante nota recapitata ai locatori e, in subordine, per la condanna di questi e del terzo acquirente, in solido, al risarcimento del danno. Il ricorrente, in particolare, ha rappresentato di avere manifestato la volontà di acquistare il terreno nel caso in cui fosse stato messo in vendita; di avere appreso, nel giugno del 2002, della vendita del bene avvenuta nel giugno del 2001; di aver lamentato, per l’omessa denuntiatio, di non essere stato messo nella condizione di esercitare il diritto di prelazione; infine, di aver ribadito al locatore, con nota del 20 dicembre 2002, la sua volontà di acquisto in riscatto del terreno per il prezzo indicato nell’atto di vendita.

Con la sentenza n. 925/2010, il Tribunale di Civitavecchia rigettava entrambe le domande, ritenendo, quanto alla prima, che la comunicazione effettuata dall’attore non potesse essere assimilata all’esercizio del diritto di riscatto e, in riferimento alla seconda, che non sussistessero elementi sufficienti per ritenere che l’inadempimento del locatore dell’obbligo di denuntiatio fosse diretto ad impedire l’esercizio del diritto di prelazione del conduttore.

Avverso tale pronuncia, la parte conduttrice proponeva appello. La Corte di Appello di Roma, con sentenza n. 4015/2017, rigettava il gravame, confermando la decisione del Tribunale di prime cure. Segnatamente, in riferimento alla subordinata domanda risarcitoria, la Corte riteneva mancare la prova che il venditore e il terzo acquirente avessero volontariamente posto in essere comportamenti tali da indurre il conduttore in inganno circa l’avvenuta vendita del bene, evidenziando come la conoscenza acquisita aliunde dell’intenzione del locatore di alienare l’immobile – e, nel caso di specie, la mancata risposta alla lettera – avrebbe dovuto indurlo ad effettuare le verifiche necessarie per accertare la titolarità del bene presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

La parte conduttrice ricorreva dunque in cassazione, articolando tre motivi di ricorso. Per quanto qui interessa, con il secondo motivo, lamentava la violazione della L. n. 392/1978, artt. 38 e 39 per avere la Corte d’Appello confermato il rigetto della domanda risarcitoria. Alla luce della rilevanza nomofilattica di alcune delle questioni poste, la Suprema Corte ha disposto, con ordinanza interlocutoria n. 27597/2020, la trattazione della causa in pubblica udienza.

Con la sentenza n. 10136 del 2022, la Corte di Cassazione si è pronunciata sugli effetti della mancata comunicazione, da parte del locatore, della volontà traslativa per l’esercizio del diritto di prelazione e del succedaneo diritto di riscatto riconosciuti in capo al conduttore ai sensi degli artt. 38 e 39 l. 27 luglio 1978, n. 392. In particolare, la S.C. ha statuito che l’inerzia, il silenzio o, in generale, la mancata cooperazione del locatore non possano considerarsi fonte di alcun obbligo risarcitorio nei confronti del conduttore, a meno che quest’ultimo non provi la mala fede delle parti del concluso contratto, consistita nell’intento di tenerlo all’oscuro del trasferimento.

2. Sull’obbligo di denuntiatio nelle locazioni non abitative

Nei rapporti tra proprietà e locazione non abitativa il sostrato sul quale il diritto muove i propri passi è, essenzialmente, “intraproprietario”: da un lato, a venire in rilievo è la proprietà c.d. statica del locatore/proprietario dell’immobile locato; dall’altro, la proprietà c.d. dinamica del conduttore, esercente un’attività commerciale caratterizzata da una clientela di posizione [sulla distinzione fra tutela dell’interesse abitativo e «logica intraproprietaria», Bargelli, Proprietà e locazione. Prelazione e valore di scambio, Giappichelli Editore, 2004, 27; sulla proprietà statica e sulla proprietà dinamica si v. Rodotà, Il terribile diritto, il Mulino, 2013, 144 ss.]. Invero, la formula “proprietà dinamica” – elaborata da Rodotà in contrapposizione alla “statica” ricchezza fondiaria, al contempo tracciando una linea di continuità tra la categoria dei “proprietari” e quella dei “produttori” [Rodotà, op. cit., 144 ss.] – si attaglia, nel contesto in esame, alla speciale protezione accordata dal legislatore al detentore “produttivo”, di tal modo determinando una «redistribuzione della ricchezza fra la proprietà “statica” e quella “produttiva”» [Bargelli, op cit., 27; sul significato politico del riferimento alla «proprietà di un valore di clientela», si v. Carusi, Avviamento, proprietà e locazione, Giuffrè Editore, 1992, 59].

Nel nostro ordinamento, lo statuto delle locazioni c.d. commerciali è contenuto nella legge n. 392/1978 disciplinante, in generale, le locazioni di immobili urbani e recante, al Capo II, le disposizioni relative alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo. Il legislatore del ’78, in riferimento a talune vicende giuridiche riguardanti l’immobile locato, ha attribuito al conduttore di un immobile ad uso commerciale una condizione di preferenza, in ragione della circostanza che la res locata è destinata all’esercizio di un’attività commerciale implicante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Tale disciplina è funzionalmente diretta, per un verso, alla tutela dell’avviamento commerciale (i.e. la capacità dell’impresa di produrre utili, la quale può dipendere da una molteplicità di fattori: per quanto qui interessa, la stabilità della clientela spazialmente ubicata su un dato territorio) e, per altro verso, a soddisfare «l’interesse sociale alla conservazione delle attività produttive» [De Tilla, Le locazioni. Canone. Oneri. Locazioni particolari. Indennità di avviamento. Prelazione e riscatto, 2° vol., Giuffrè Editore, 2017, 1031-1033; «scopo delle anzidette disposizioni è la conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate, tutelate mediante il mantenimento della clientela, che costituisce una componente essenziale dell’avviamento commerciale», C. Cost., 21 aprile 1983, n. 128, in DeJure; nel senso, invece, che il rilievo dell’interesse collettivo è «assai marginale», Gabrielli e Padovini, Le locazioni di immobili urbani, Cedam, 2001, 770].

Ebbene, l’art. 38, comma 1, l. n. 392/1978 sancisce in capo al locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato l’obbligo di effettuare la c.d. denuntiatio alla parte conduttrice. Tale adempimento è vincolato nella forma e nel contenuto: circa la modalità di comunicazione, la norma prevede che debba essere effettuata «con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario» (art. 38, comma 1); in riferimento al contenuto, la comunicazione non si esaurisce nel generico intento di alienare l’immobile locato, dovendo altresì comprendere specifica indicazione de «il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione» (art. 38, comma 2). Dottrina e giurisprudenza maggioritaria ritengono che la comunicazione al conduttore possa essere compiuta anche con modalità equipollenti, per struttura ed effetti, alla notificazione eseguita dall’ufficiale giudiziario, quale, ad esempio, lettera raccomandata recapitata al destinatario a mezzo del messo postale, secondo le regole della normativa postale [De Tilla, op. cit., 1048; Cass. civ., 7 ottobre 2010, n. 20807, in Giur. It., con nota di Rossano].

La natura giuridica della suddetta denuntiatio è stata oggetto di un tortuoso iter giurisprudenziale, compostosi con l’arresto della Corte di Cassazione a Sezioni Unite del 1989: trattasi né di proposta contrattuale, né di mera comunicazione dell’intento di vendere, bensì di «un obbligo legale di interpello, vincolato nella forma e nel contenuto», funzionale all’esercizio del diritto di prelazione riconosciuto dalla legge in capo al conduttore [Cass. civ, sez. un., 4 dicembre 1989, n. 5359, in DeJure].

3. La fisiologia del rapporto: lo ius praelationis

L’istituto della prelazione urbana è un’ipotesi di prelazione legale, la cui fattispecie cristallizza il diritto della parte conduttrice di acquistare l’immobile locato, a preferenza di altri e a parità di condizioni [Carrato e Scarpa, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Giuffrè Editore, 2001, 142]. Il vincolo prelatizio si concretizza nel diritto del conduttore, destinatario della denuntiatio, di «appropriarsi di un’offerta altrui» [Bargelli, op. cit., 157 ss.] ed è stato dal legislatore del ’78 concepito quale favor conductoris (il cui fondamento, come detto, è da rinvenirsi nella tutela dell’avviamento commerciale delle attività che presuppongono un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori). Le norme sulla prelazione operano come limite alla libertà negoziale del proprietario dell’immobile locato, traducendosi nella compromissione della sola facoltà che concerne la selezione dell’altro contraente [Carusi, op. cit., 179], rimanendo libera la scelta circa l’an (se alienare o meno la res locata), così come pure libera è la determinazione di tutte le “condizioni” che connotano la vendita, almeno fino al momento della comunicazione prevista dall’art. 38 [«la libertà del proprietario si esaurisce nel momento in cui, avendo deciso di traferire a titolo oneroso l’immobile locato, procede alla denuntiatio», Cass., sez. un., 4 dicembre 1989, n. 5359, cit.].

Ancorandosi all’operatività dell’obbligo legale della denuntiatio, la sentenza in commento segna una distinzione fra due piani temporali, mettendone in luce le divergenze di disciplina: una prima fase, collocata antecedentemente alla vendita; una seconda, situata posteriormente alla stessa.

In seno alla prima, «l’unico obbligo» – afferma la Suprema Corte – imposto dalla legge al locatore che intenda trasferire la res locata a titolo oneroso è la denuntiatio al conduttore, al quale compete il diritto di prelazione. Dunque, nella fisiologia del rapporto, il conduttore di un immobile ad uso commerciale destinatario della predetta comunicazione si trova di fronte ad un’alternativa: rinunciare alla prelazione ovvero avvalersene, nel termine di sessanta giorni decorrente dalla comunicazione (art. 38, comma 3). L’eventuale esercizio – da parte del conduttore – dello ius praelationis determina l’insorgenza – per entrambe le parti – dell’obbligo legale di addivenire, entro il termine individuato dalla legge (art. 38, comma 4), alla conclusione del previsto contratto [Cass. civ., sez. un., 4 dicembre 1989, n. 5357, in DeJure], con la conseguenza che il concreto esercizio del diritto di prelazione postula una cooperazione del locatore che si spinge oltre l’iniziale interpello [Caputo, Il diritto di prelazione nella nuova disciplina delle locazioni urbane, Cedam, 1987, 19/20].

In estrema sintesi: affinché la parte conduttrice possa esercitare lo ius praelationis, costituisce condicio sine qua non che il locatore abbia effettuato la comunicazione disciplinata dall’art. 38 (nel senso che l’eventuale conoscenza maturata aliunde è inidonea a far sorgere il diritto di prelazione, si v. Cass. civ., 17 novembre 1998, n. 11552, in DeJure) e, nel caso in cui il conduttore eserciti la prelazione, il locatore è tenuto a cooperare ai fini della stipula del contratto; vice versa la mancata comunicazione, seguita da una vendita a favore di un soggetto terzo, «segna, di quell’obbligo, il definitivo inadempimento» [par. 7.6], cosicché non opera il meccanismo previsto dall’art. 38. Entra in gioco, allora, la tutela predisposta dall’articolo successivo: il diritto di riscatto.

4. La patologia del rapporto: inadempimento dell’obbligo di denuntiatio e il (succedaneo) diritto di riscatto

In riferimento alla seconda fase temporale, situata posteriormente alla vendita, nessun «ulteriore» obbligo di comunicazione può essere previsto – sancisce la Corte – in capo all’alienante che si sia reso inadempiente rispetto all’obbligazione di interpello. Se, dunque, l’immobile locato viene alienato a terzi senza che il locatore abbia comunicato alcunché al conduttore, «la fattispecie trasmigra nell’orbita del possibile riscatto e, dunque, della disciplina dettata dall’art. 39» («la quale non prevede né tanto meno sanziona, un nuovo ulteriore obbligo in capo al venditore (ex locatore) di comunicare al conduttore (non più ovviamente l’intenzione di vendere ma) la già avvenuta vendita», par. 7.6).

Difatti, l’art. 39 della l. n. 392/1978 sancisce il diritto di riscatto per il caso in cui il «proprietario non provveda alla notificazione di cui all’articolo precedente» (e anche per la circostanza, irrilevante nel caso di specie, in cui «il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile»). In questo senso, il diritto di prelazione è “presidiato” dal diritto di riscatto [Bernardini, La prelazione urbana fra diritto comune e leggi speciali, Cedam, 1988, 163], il quale ha lo scopo di rafforzare la tutela accordata al titolare del diritto di prelazione che sia stato pretermesso (ovvero anche per il caso in cui sia stato comunicato un corrispettivo superiore o condizioni di pagamento meno vantaggiose da quelle poi risultanti dall’atto di trasferimento concluso con il terzo) [Carrato e Scarpa, op. cit., 140/141]. Come rimedio alla patologia, l’art. 39 appresta, dunque, una tutela succedanea, di carattere reale, in forza della quale il titolare della prelazione negletta ha diritto di riscattare, entro sei mesi decorrenti dalla trascrizione del contratto, la proprietà dell’immobile nei confronti dell’acquirente iniziale e di ogni successivo avente causa. Il termine per l’esercizio del diritto di riscatto ha natura decadenziale: la sua infruttuosa decorrenza ingenera un effetto preclusivo assoluto, senza che assumano rilievo i motivi addotti a giustificazione dalla parte che vi sia incorsa [Cass. civ., 22 aprile 1999, n. 3985, in DeJure; Cass. civ., 16 luglio 1996, n. 6417, in DeJure; Cass. civ., 3 aprile 1993, n. 4039, in DeJure].

La disciplina del riscatto – ricorda la Corte – configura un meccanismo di tutela del conduttore pretermesso che, se da un lato sanziona il comportamento inadempiente del locatore (accordando al primo una tutela reale nei confronti del bene locato), allo stesso tempo, nel sancire la previsione di un termine breve e di natura decadenziale, opera un bilanciamento con l’interesse contrastante del terzo acquirente e del venditore/ex locatore «alla stabilità degli effetti del negozio concluso (di per sé pienamente valido ed efficace)» [par. 7.7]. Per queste stesse ragioni la Corte Costituzionale, avendo ritenuto non fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 39, comma 1, l. n. 392/1978 (sollevata, con riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., nella parte in cui il termine di decadenza di sei mesi per l’esercizio del diritto di riscatto decorre dalla data di trascrizione del contratto), aveva chiarito che «far decorrere il termine semestrale di decadenza del diritto di riscatto dalla effettiva conoscenza del conduttore dell’avvenuta compravendita a lui non denunziata [..] significherebbe spingere il favor conductoris fino a creare incertezza e intralcio al traffico commerciale degli immobili, restando il terzo acquirente permanentemente esposto per un tempo indeterminato all’esercizio del diritto di riscatto del conduttore» [C. Cost., 8 maggio 1990, n. 228, in DeJure].

Nel caso oggetto della sentenza in commento, è «indubbia l’inosservanza» [par. 7.3] dell’obbligo di denuntiatio, giacché il locatore nulla aveva comunicato al conduttore antecedentemente alla vendita dell’immobile concesso in locazione; d’altro canto, l’avvenuta ricezione, successivamente alla vendita della res locata, della lettera inviata dal conduttore, con la quale lo stesso aveva manifestato ai locatori la volontà di acquistare l’immobile nel caso di una sua eventuale vendita, «nulla aggiunge o toglie al quadro giuridico delineato» («così come se fosse stata ricevuta prima, essa nulla aggiungeva all’obbligo, già ex lege gravante sul locatore, della denuntiatio», par. 7.8). La seconda lettera, per giunta, inviata ad un anno dall’avvenuta alienazione, non può «essere assimilata all’esercizio del diritto di riscatto», per il quale la legge prevede il rispetto del termine di decadenza e ne disciplina la concreta operatività.

Orbene, la fattispecie del diritto di riscatto risulta la seguente: inadempimento dell’obbligo di denuntiatio da parte del venditore/ex locatore; avvenuta alienazione a un terzo acquirente; trascrizione dell’atto di acquisto. Vieppiù: stante l’assenza di ulteriore obbligo – oltre la denuntiatio – di comunicazione in capo all’alienante, e considerata, altresì, l’insussistenza di un obbligo in capo al terzo acquirente (il giudice delle leggi ha avuto modo di evidenziare che l’eventuale imposizione allo stesso di un onere di comunicazione verso il conduttore «a supplenza della mancata denuntiatio del locatore-venditore postulerebbe un vizio del trasferimento qualora esso non fosse adempiuto», C. Cost., 8 maggio 1990, n. 228, op. cit.), consegue che grava sul conduttore, interessato a riscattare l’immobile locato, un onere di adoperarsi per una periodica consultazione dei Registri Immobiliari, per avere notizia di eventuali trasferimenti interessanti l’immobile locato e poter, di conseguenza, esercitare il diritto di riscatto nel termine di decadenza previsto dalla legge (nel caso di specie, «proprio il silenzio serbato alla lettera, avrebbero potuto e dovuto consigliare il conduttore a compulsare i RR.II», par 7.13).

5. (Segue). Il diritto al risarcimento del danno (extracontrattuale): la prova della mala fede

La giurisprudenza di legittimità è granitica nel ritenere che il conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo – il cui ius praelationis sia stato negletto e che non abbia esercitato la facoltà di riscatto nel termine all’uopo prescritto dalla legge – possa reclamare il risarcimento del danno, derivante dal mancato acquisto, a titolo di responsabilità aquiliana del locatore e del terzo acquirente soltanto a condizione che dimostri la loro mala fede (i.e. una condotta rivolta ad indurlo nel convincimento dell’insussistenza del trasferimento) [De Tilla, op. cit., 1252 ss.].

Tale unanime orientamento si fonda sulla circostanza che al conduttore pretermesso spetti, in via generale, esclusivamente la tutela accordata dal legislatore, vale a dire il diritto di riscatto. Parte della dottrina, in senso critico, ha evidenziato che il tenore letterale dell’art. 39 non possa valere quale «esclusione di un diritto al risarcimento dei danni che nasce dalla violazione dell’obbligo gravante sul locatore di effettuare la comunicazione»; che «la regola di cui all’art. 39 non vuole limitare la tutela del conduttore», in quanto prevede a suo favore una tutela reale; che la brevità del termine e la sua decorrenza dalla trascrizione del contratto di alienazione «è concepita essenzialmente a tutela dell’affidamento dei terzi»; infine, che i danni «dipendono dall’inadempimento del locatore ad un obbligo di comunicazione, e non dal mancato esercizio del diritto di riscatto da parte del conduttore», giacché il retratto «non elimina l’inadempimento ma rappresenta uno fra gli strumenti di tutela del conduttore» [Gabrielli e Padovini, op. cit., 823-824]. Altra parte della dottrina va, invece, nel senso che l’inadempimento contrattuale del locatore all’obbligo di denuntiatio non possa giustificare una sua responsabilità per i danni subiti dal conduttore, giacché sarebbero piuttosto causalmente ricollegabili all’inerzia di quest’ultimo nell’avvalersi della tutela prevista dalla legge attraverso lo strumento del riscatto [Carrato e Scarpa, op. cit., 149; Caputo, op. cit., 134/135]. In quest’ultimo solco si è mossa la giurisprudenza, ritenendo che la natura della responsabilità, aquiliana e non contrattuale, si annida sulla carenza di un nesso causale fra l’inadempimento dell’obbligo di denuntiatio da parte locatore e il mancato acquisto da parte del conduttore [Cass., 21 maggio 2001, n. 6891, in Leggi d’Italia].

La decisione in esame, dunque, ha confermato l’orientamento di legittimità «pacifico» [par. 7.1], ribadendo che una pretesa risarcitoria potrà essere legittimamente avanzata dal conduttore soltanto ove quest’ultimo provi la mala fede del venditore, del terzo acquirente o di entrambi (e, in quest’ultimo caso, la responsabilità sarà solidale), vale a dire una condotta fraudolenta diretta ad indurlo in errore circa l’avvenuto trasferimento e a distoglierlo dall’onere di consultare i registri immobiliari. La Corte di Cassazione ha ribadito, altresì, che la valutazione relativa alla condotta delle parti costituisce un accertamento di fatto, riservato al giudice di merito [par. 7.2; v. anche Cass., 3 luglio 2008, n. 18223, in Leggi d’Italia] e ha osservato che, nel caso di specie, la corte territoriale aveva (ben) giustificato il convincimento espresso circa l’impossibilità di correlare il mancato esercizio di tempestivo riscatto ad una condotta dei locatori volta a tenere il conduttore all’oscuro dell’avvenuta alienazione, stante «il rilievo della insufficienza dei dati fattuali accertati a dimostrare un intento fraudolento diretto a impedire l’esercizio del diritto di riscatto» [par. 7.3].

Sulla scorta di queste premesse, la Corte ha dunque ritenuto che l’inadempimento del locatore all’obbligo su di lui incombente e poi il «silenzio o in genere la mancata cooperazione ai fini del succedaneo esercizio del diritto di riscatto non possano, di regola, considerarsi fonte di alcun obbligo risarcitorio nei confronti del conduttore» [par. 7.9], alla luce dell’assenza di un nesso di causa con l’inattuazione dell’interesse del conduttore, il quale è da ritenersi causalmente imputabile al di lui comportamento inerte o negligente.

La pronuncia in commento, rispetto al pacifico quadro delineato dalla giurisprudenza di legittimità, pare avere il pregio di delimitare, in negativo, le condotte che, da sole, non integrano una mala fede: a tal fine – precisa la Corte – è richiesto «un comportamento diverso e più articolato del semplice silenzio». Tale quid pluris è stato dalla Cassazione ricondotto ad «un contegno che magari ricomprenda il silenzio o l’inerzia del locatore, ma che tuttavia sia anche in grado di attribuire ad essi, in ragione di altre circostanze, artificiosamente create, un significato diverso e univoco da quello meramente neutro che di per sé quelli hanno: un significato in grado di infondere oggettivamente e univocamente nel conduttore il convincimento che quella vendita non sia stata operata e comunque a indurlo a non attivarsi per effettuare le opportune visure» [par. 7.10] (a titolo esemplificativo, se i venditori avessero continuato a ricevere canoni o altri oneri legati al rapporto di locazione senza nulla dire al conduttore, par. 7.11).

6. Brevi note conclusive: un bilanciamento di interessi contrapposti

Nel rigettare il ricorso, la Cassazione ha precisato come il meccanismo di tutela della parte conduttrice di immobile ad uso non abitativo contenuto nella l. n. 392/1978 sia stato dal legislatore concepito tenendo a mente l’esigenza di contemperare interessi fra loro contrastanti: quello del conduttore, ad avere la prelazione sulla res locata in caso di alienazione; quello del venditore e del terzo acquirente, alla stabilità degli effetti del negozio concluso (di per sé pienamente valido ed efficace). La descritta disciplina, dunque, va nel verso di operare un bilanciamento di tali eterogenei interessi: dapprima viene accordata tutela prevalente alla parte conduttrice, seppur con le strettoie decadenziali precisate; una volta che queste siano infruttuosamente decorse, rilievo preminente viene riconosciuto agli interessi del venditore/ex locatore e dell’acquirente alla stabilità degli effetti del negozio concluso.

«Si tratta, come ognun vede, di operazioni di ricostruzione della norma che richiedono ponderazione di interessi sociali riservata al legislatore» [C. Cost., sent. n. 228/1990, cit.], il quale è chiamato, di volta in volta, a bilanciare gli interessi in gioco, senza frustrare oltre misura la certezza dei traffici giuridici e tenendo presente il sostrato sul quale le valutazioni afferiscono: in questo caso, un retroterra “intraproprietario”.

Bibliografia essenziale

Ballerini L., Violazione della prelazione urbana e diritto di riscatto: trascrizione della domanda ex art. 2652, n. 3, cod. civ., e decorrenza del termine per il retratto, in Nuova giur. civ. comm., n. 2, 2010, 163-169.

Bargelli E., Proprietà e locazione. Prelazione e valore di scambio, Giappichelli Editore, Torino, 2004.

Bernardini M., La prelazione urbana fra diritto comune e leggi speciali, Cedam, Padova, 1988.

Bordolli G., Il diritto di riscatto nelle locazioni commerciali, in Imm. propr., 7, 2018, 451-455.

Caputo E., Il diritto di prelazione nella nuova disciplina delle locazioni urbane, Cedam, Padova, 1987.

Carrato A. e Scarpa A., Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Giuffrè Editore, Milano, 2001.

Carusi D., Avviamento, proprietà e locazione, Giuffrè Editore, Milano, 1992.

Cuffaro V. e Padovini F. (a cura di), Locazione, Patti (diretto da), Codice commentato di Locazione e condominio, 3° ed., Utet Giuridica, Milano, 2012.

D’auria M., Sul contenuto della denuntiatio nella prelazione urbana: profili problematici, in Giur. it., n. 4, 2010, 803-809.

De Tilla M., Le locazioni. Canone. Oneri. Locazioni particolari. Indennità di avviamento. Prelazione e riscatto, vol. II, Giuffrè Editore, Milano, 2017.

Di Rosa G., Il modello (non unitario) della prelazione legale, in Nuova giur. civ. comm., 2015, 61-67.

Furgiuele G., Le prelazioni, Cuffaro V. (a cura di), Le locazioni urbane. Vent’anni di disciplina speciale, Giappichelli Editore, Torino, 1999, 87-91.

Gabrielli G. e Padovini F., Le locazioni di immobili urbani, Cedam, Padova, 2001.

Gazzoni F., Manuale di diritto privato, Edizioni Scientifiche Italiane, Napoli, 2021.

Rodotà S., Il terribile diritto. Studi sulla proprietà privata e i beni comuni, il Mulino, Bologna, 2013.

Rossano L., Denuntiatio in materia di prelazione urbana e comproprietà, in Giur. it., n. 11, 2011, 2291-2297.

Sinisi M. e Troncone F., Le locazioni ad uso commerciale, 2° ed., Cedam, Padova, 2005.

Spina C. R., Conseguenze del retratto nella prelazione commerciale, in Giur. it., n. 11, 2012, 2270-2272.

Zennaro A., Questioni vecchie e nuove in tema di prelazione immobiliare (artt. 38 e 39, l. 21 luglio 1978, n. 392), in Giur. it., n. 7, 2010, 1593-1598.

 

di Diletta Corti
Dottoranda di ricerca in Diritto privato e Diritto privato comparato
diletta.corti@phd.unipi.it

 

SCARICA IL DOCUMENTO IN PDF