ISSN 2785-552X

Se il diritto del mediatore alla provvigione possa sorgere per effetto della conclusione di un «secondo affare»

Denise Guarnieri 05 Agosto 2022

Corte di Cassazione, sezione sesta civile, ord. 2 febbraio 2022, n. 3134 – Pres. Lombardo – Rel. Dongiacomo

[mediatore – mediazione immobiliare – contratto preliminare – diritto alla provvigione – nesso causale]

MassimaIl diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’opera del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto, con la conseguenza che la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua attività, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata. (massima non ufficiale)

Fatto – Grazie all’attività di mediazione prestata da Tizio in favore di Caio per l’acquisto di un immobile, quest’ultimo addiveniva alla stipulazione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare.

In un secondo momento, tuttavia, Caio conveniva con Mevia – quale promissaria alienante nonché proprietaria dell’immobile oggetto del preliminare – di risolvere il contratto medesimo e, contestualmente, in calce a tale accordo, Tizio rinunciava espressamente alla provvigione maturata in suo favore.

Trascorso del tempo, Caio stipulava un secondo preliminare di compravendita con Mevia avente ad oggetto proprio quel medesimo bene in relazione al quale Tizio aveva prestato la propria attività mediatizia, seppur ad un prezzo superiore di Euro 3.000,00 rispetto al quantum pattuito in sede di stipulazione del primo contratto preliminare andato poi risolto.

Alla luce dell’intervenuta conclusione di tale secondo affare, Tizio conveniva in giudizio Caio chiedendo che questi gli corrispondesse la provvigione nella misura del 3% del prezzo d’acquisto dell’immobile, oltre accessori, così come originariamente pattuito, adducendo come la stipulazione di tale successivo preliminare fosse comunque intervenuta proprio grazie all’originaria attività di mediazione dal medesimo prestata.

Nonostante il rigetto da parte del giudice di prime cure della domanda attorea, in sede di giudizio di secondo grado, la pretesa di Tizio trovava accoglimento.

Di conseguenza, Caio, vistosi condannato ad elargire la provvigione in favore del mediatore, impugnava la sentenza d’appello e denunciava, con unico motivo, la violazione e falsa applicazione del disposto di cui all’art. 1755 c.c., lamentando che egli non dovesse corrispondere alcunché a Tizio, a fronte dell’intervenuta rinuncia di quest’ultimo alla provvigione.

Questioni – La Suprema Corte, dichiarando l’inammissibilità del ricorso, ha confermato la sentenza della Corte d’Appello con cui Caio, quale contraente intermediato, è stato condannato a pagare, in favore del mediatore Tizio, la provvigione maturata per l’attività da quest’ultimo svolta in sede di contrattazione immobiliare.

Nell’adottare tale decisione, la Corte di Cassazione si è uniformata a quell’orientamento, ormai consolidato in giurisprudenza, secondo il quale il diritto del mediatore alla provvigione sorge ogniqualvolta la «conclusione dell’affare» – presupposto, di regola, indispensabile ai fini del riconoscimento della pretesa patrimoniale al compenso ai sensi dell’art. 1755 c.c. – sia in rapporto causale con l’attività di intermediazione dal medesimo prestata.

A tal fine, i giudici di legittimità hanno ribadito, percorrendo un sentiero di continuità tracciato parimenti nelle recenti pronunce giurisprudenziali di merito, come ai fini della configurabilità del diritto alla provvigione, non è affatto richiesto che tra l’attività mediatizia e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, essendo a tale scopo sufficiente che il mediatore abbia, a titolo esemplificativo, individuato un contraente interessato all’affare stesso (senza che sia richiesto, tra l’altro, un suo intervento durante le ulteriori fasi delle trattative) ovvero che abbia messo in relazione le parti intermediate realizzando l’antecedente necessario per addivenire alla conclusione del contratto. In altri termini, secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, così come ribadito nell’ordinanza in epigrafe, il diritto alla provvigione viene riconosciuto al mediatore ove la sua opera sia stata indispensabile per la conclusione del negozio, sicché senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, l’affare stesso non si sarebbe concluso.

Nella specie, la Suprema Corte ha infatti riconosciuto il diritto del mediatore (Tizio) alla provvigione sulla base della circostanza per cui il promissario acquirente (Caio) era entrato in relazione con la proprietaria dell’immobile (Mevia) – con la quale aveva poi concluso il successivo preliminare – proprio per effetto dell’originaria attività di mediazione, da intendersi quindi come l’antecedente logico-causale senza il quale il secondo contratto non si sarebbe concluso.

A tale ultimo proposito si consideri che la Corte di Cassazione, riconoscendo, nel caso di specie, l’obbligo in capo al contraente intermediato di corrispondere la provvigione – oltre ad aver tacitamente aderito a quella corrente di pensiero favorevole a legittimare l’idoneità del contratto preliminare ad integrare la nozione di «affare concluso» ex art. 1755 c.c. – ha altresì chiarito come il nesso causale (che si è detto deve necessariamente intercorrere tra l’opera d’intermediazione prestata e la conclusione dell’affare) non possa affatto dirsi interrotto per effetto dell’intervenuta espressa rinuncia al compenso da parte del mediatore Tizio. Secondo i giudici di legittimità, infatti, a nulla rileva il fatto che il mediatore, a fronte della risoluzione consensuale del primo contratto preliminare concluso tra i soggetti intermediati, abbia dismesso il proprio diritto alla provvigione: secondo tale orientamento, poiché è stato accertato che la successiva stipulazione del nuovo contratto tra le medesime parti è causalmente riconducibile all’attività di mediazione inizialmente svolta dal mediatore, non può che riconoscersi a quest’ultimo – esclusivamente in relazione a tale «secondo affare» – il diritto alla provvigione.

Precedenti – Analogamente all’orientamento accolto nell’ordinanza in epigrafe, riconoscono il diritto del mediatore alla provvigione ove la conclusione del negozio intermediato sia – secondo i principi della causalità adeguata – la conseguenza prossima o remota dell’attività di mediazione, essendo sufficiente a tal fine che il mediatore abbia messo in relazione le parti ovvero abbia designato un contraente interessato all’affare senza che ne sia richiesto l’intervento durante le fasi delle trattative, ex multis: Cass., ord. 8 aprile 2022, n. 11443, in DeJure; Cass., ord. 2 febbraio 2022, n. 3117, in DeJure; Cass., ord. 10 novembre 2021, n. 33198, in DeJure; Cass., ord. 26 febbraio 2021, n. 5495, in OneLEGALE; Cass., ord. 10 febbraio 2020, n. 3055, in OneLEGALE; Cass., 5 dicembre 2014, n. 25799, in NGCC, 2015, I, 454, con nota di Moretti; Cass., 9 dicembre 2014, n. 25851, in Contratti, 2015, 582, con nota di Sangiovanni; Cass., ord. 26 marzo 2012, n. 4822, in OneLEGALE; Cass., ord. 23 marzo 2012, n. 4758, in Imm. propr., 2012, 393; Cass., 8 marzo 2002, n. 3438, in NGCC, 2003, I, 589, con nota di Bertino; Cass., 20 dicembre 2005, n. 28231, in DeJure; Cass., ord. 16 gennaio 2018, n. 869, in DeJure; Cass., 16 dicembre 2004, n. 23438, in OneLEGALE; Cass., 15 aprile 2008, n. 9884, in OneLEGALE; Cass., 17 luglio 2008, n. 19705, in OneLEGALE; per quanto attiene alla giurisprudenza di merito, si vedano almeno Trib. Bologna, 22 febbraio 2022, n. 745, in DeJure; Trib. Siena, 6 luglio 2021, n. 558, in DeJure; Trib. Firenze, 20 maggio 2019, n. 1550, in DeJure. In senso parzialmente difforme si veda Cass., 13 agosto 1990, n. 8245, in OneLEGALE, che viceversa evidenzia come la mera individuazione di un potenziale contraente non attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione, a meno che tale indicazione, per la particolare difficoltà dell’affare intermediato, non si configuri già di per sé quale contributo causale rilevante ai fini della conclusione del contratto. Infine, si consideri che, in ordine al nesso di causalità che deve sussistere tra opera del mediatore e conclusione dell’affare, non ricorrono alla teoria della causalità adeguata, ma invocano piuttosto quella della condicio sine qua non, Cass., 2 agosto 2001, n. 10606, in DeJure; App. Torino, 31 maggio 2019, n. 915, in DeJure; App. Torino, 14 maggio 2020, n. 510, in OneLEGALE.

In senso favorevole alla sussumibilità del contratto preliminare nella nozione di «affare concluso» ex art. 1755 c.c., si vedano almeno Cass., 6 agosto 2004, n. 15161, in Foro it., 2005, I, 2106; Trib. Milano, 26 giugno 2021, n. 5576, in OneLEGALE; Trib. Torino, 21 aprile 2021, n. 1984, in DeJure; Cass. 21 maggio 2010, n. 12527, in DeJure; Trib. Reggio Emilia, 29 gennaio 2009, in Foro it., 2009, I, 913; Cass., 9 giugno 2009, n. 13260, in Imm. propr., 2009, X, 62; Cass., 19 ottobre 2007, n. 22000, in Giur. it., 2008, 1683; Cass., 8 agosto 2002, n. 12022, in DeJure; Cass., 14 luglio 2004, n. 13067, in Contratti, 2005, 62; Cass., 30 dicembre 1997, n. 13132, in DeJure; Cass., 13 marzo 1995, n. 2905, in DeJure; Cass., 16 giugno 1992, n. 7400, in DeJure.

Nota bibliografica – In dottrina, prestando adesione all’indirizzo giurisprudenziale consolidato di cui si è detto, sottolineano la necessità che intercorra un rapporto di causalità tra l’opera del mediatore e la conclusione dell’affare, tra i tanti, Nardi, sub art. 1755, in Codice civile. Commentario fondato da Schlesinger, diretto da Busnelli, Giuffrè, 2017, 141 ss.; Azzolina, La mediazione, 2ª ed., Utet, 1955, che precisa come una simile valutazione debba essere eseguita non già in astratto ricorrendo ad un «criterio di normalità», quanto piuttosto in concreto; Luminoso, La mediazione. Il contratto di agenzia, in Trattato di diritto commerciale diretto da Buonocore, Giappichelli, 2005, 88; Id., La mediazione, in Trattato di diritto civile e commerciale diretto da Cicu, Messineo, Mengoni e continuato da Schlesinger, 2ª ed., Giuffrè, 96; Marini, sub art. 1755, in Codice civile. Commentario fondato da Schlesinger, diretto da Busnelli, Giuffrè, 1992, 100; Razzante e Patacchiola, Il contratto di mediazione, in I contratti di impresa a cura di Amato, Giuffrè, 2020, 230; Baldassari, Il contratto di agenzia e la mediazione, Giuffrè, 2013, 592-599. Ritengono preferibile riferirsi non tanto ad un legame di causalità quanto ad un rapporto di utilità (tra attività mediatizia e affare), Casali, Mediazione immobiliare e diritto alla provvigione, in Obbl. contr., 2012, 889 ss.; Carraro, La mediazione, Cedam, 1960, 292.

Oltre a discorrere del nesso di causalità che deve intercorrere tra l’opera prestata dal mediatore e l’affare concluso, affermano – più nello specifico – la possibilità che possa considerarsi integrato l’affare ex art. 1755 c.c. a seguito della conclusione di un mero contratto preliminare, ex multis, Luminoso, La mediazione, nel Trattato di diritto civile e commerciale, cit., 95; Carraro, La mediazione, cit., 268; Fiorillo, Quando sorge il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare, in Corr. merito, 2012, 887; Azzolina, La mediazione, cit., 148, secondo cui occorrerebbe distinguere a seconda che il preliminare sia stato considerato quale atto in sé conclusivo dell’affare da intermediare o meno; Stolfi, Della mediazione, in Commentario del codice civile a cura di Scialoja e Branca, Zanichelli, 1953, 27; Cataudella, voce Mediazione, in Enc. giur., XIX, Treccani, 1990, 10; Carraro, La mediazione, cit., 268; Toschi Vespasiani, Le intese propedeutiche al contratto di vendita immobiliare, i «preliminari» e l’incidenza dell’agente immobiliare nella formazione del consenso traslativo, in Giur. it., 2005, 732. Nega invece l’idoneità del contratto preliminare a far sorgere il diritto alla provvigione in capo al mediatore Catricalà, La mediazione, in Trattato di diritto privato diretto da Rescigno, XII, II, Utet, 1985, 429.

di Denise Guarnieri
Dottoranda di ricerca in diritto privato nell’Università di Verona
denise.guarnieri@univr.it

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