Simulazione relativa parziale del contratto definitivo e valore probatorio della controdichiarazione

Cass., sezione seconda civile, ordinanza n. 27285 del 13 ottobre 2025 (pres. Bertuzzi; est. Besso Marcheis)

 

La controversia origina da un contratto preliminare con il quale E. si era impegnato a vendere ad A. e B. un appartamento, con espressa esclusione della cantina. Due giorni prima del rogito notarile, fissato per il 6 luglio 2004, gli acquirenti avevano altresì sottoscritto una scrittura privata nella quale riconoscevano che la cantina non fosse oggetto del trasferimento e che il venditore attribuiva loro un diritto di prelazione sulla stessa. Nonostante tale pattuizione, nell’atto definitivo di compravendita risultava inclusa anche la cantina.

Ritenendo che tale indicazione fosse frutto di simulazione relativa parziale, E. conveniva in giudizio gli acquirenti dinanzi al Tribunale di Savona, chiedendo che fosse accertata la reale volontà delle parti e dichiarata la nullità della vendita limitatamente alla cantina. Il Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo provata la simulazione in base alla controdichiarazione del 4 luglio 2004, sottoscritta dagli acquirenti e temporalmente prossima al rogito. Il giudice di primo grado valorizzava, inoltre, due ulteriori elementi: la discrepanza tra il prezzo pattuito nel preliminare (euro 190.000) e quello dichiarato nell’atto definitivo (euro 110.000), nonché il fatto che la cantina non fosse mai stata consegnata agli acquirenti. Tali circostanze, unitamente alla scrittura privata, dimostravano che la volontà effettiva delle parti era quella di escludere la cantina dalla vendita.